חברות ניהול – למי זה מתאים?

בנייני הדירות המודרניים מתאפיינים במערכות משוכללות, בדיירים רבים ובצורך באנשי מקצוע לתחזוקה שוטפת. פעמים רבות מעדיף ועד הבית לפנות לחברה חיצונית, כדי שיוכל לתחזק ולנהל את הבניין כנדרש. מה מציעות חברות הניהול הללו וכיצד תבחרו את החברה שתתאים לצורכי הבניין שלכם?

ההתקדמות הטכנולוגית המואצת שמאפיינת את המאה ה-21 משפיעה על כל תחומי החיים: בריאות, תזונה, תעסוקה, חינוך ואפילו על אופי המגורים. אם בעבר היינו מתגוררים בבתים מעוטי דירות, הכרנו את כל השכנים ולקחנו חלק בוועד הבית אשר דאג לתחזוקה השוטפת של המבנה, היום המצב שונה מאד: הבניינים גבוהים יותר, הדיירים רבים יותר והיחסים עימם אינם כשהיו. וכמו להוסיף על הקושי – מערכות הבניינים המשותפים משוכללות מתמיד: מערכות לחץ מים, חניונים ושערים חשמליים, מערכות סולאריות, מעליות ולעיתים אף חדר כושר וג'קוזי. כל אלו דורשים טיפול מסור של אנשי מקצוע מוסמכים. נציג ועד בית, חרוץ ככל שיהיה, לא תמיד יכול לקחת את הטיפול בכולן תחת חסותו.

לעזרתם של הדיירים בבניינים רבי דירות מגיעות חברות הניהול – חברות חיצוניות המתמחות בתחזוקה מקיפה של בניינים. להעסקת חברת ניהול יש יתרונות לא מועטים ובראשם הסרת הדאגה מעל ראשי הדיירים בכל התחומים הקשורים לאחזקת הבניין:

טיפולים שוטפים לשטחים המשותפים: בעלי חשיבות אסתטית לבניין, כגון גינון וטיפוח החצר המשותפת, ניקיון הלובי וחדרי המדרגות וריקון חדר האשפה המשותף.

טיפולי מנע: פעולות המבוצעות בתדירות קבועה על ידי בעלי מקצוע על מנת להקדים תרופה למכה, כגון חיטוי מאגרי המים, הדברת מזיקים תקופתית, זיפות הגגות והכנת המבנה לקראת החורף.

תיקון תקלות: טיפול מיידי בתקלות כגון: פיצוצים בצינור המים או קצר במערכת החשמל על ידי בעלי מקצוע מוסמכים.

בהשוואה לדמי ועד הבית המשולמים על ידי הדייר, התשלום החודשי לחברת הניהול עשוי להיות גבוה יותר ומושפע מגורמים כגון: החוזה שנחתם בין החברה ונציגי הדיירים, כמות הדירות בבניין ומימדיהן, היקף התחזוקה ותדירותו, המערכות המותקנות בבניין ותוספות כגון: מעליות, דוחסני אשפה, חניון בעל שער חשמלי, מקלט משותף, גינה עשירה בצמחייה וכו'. מסיבה זו חברת ניהול מומלצת כפתרון עבור בניינים בהם גרים 20 דיירים ומעלה או מבנים בהם יש מערכות משותפות משוכללות שדורשות תחזוקה מקצועית בתדירות גבוהה.

חשוב להדגיש שחברת ניהול איננה תחליף לוועד הבית, אלא גורם מקצועי שמסייע לוועד לנהל ולתחזק את הבניין. הוועד מתפקד הן כמתווך בין חברת הניהול לדיירים והן כגוף מפקח המוודא שחברת הניהול תבצע את עבודתה כראוי. בחלק מהמקרים ועד הבית לוקח חלק בגביית התשלום החודשי מהדיירים.

תהליך חיפוש של חברת ניהול לבניין מתחיל במחקר יסודי בנוגע לאמינות החברה: הביקוש הגובר לחברות ניהול הביא להיצע רחב של חברות, ללא קריטריונים שנקבעו על פי חוק. ישנם סיפורים רבים אודות ניסיונם המר של דיירים אשר שילמו לחברת הניהול עבור חצי שנה מראש, וזו הכריזה על פשיטת רגל ונעלמה כלא הייתה, מבלי שסיפקה את השירותים להם התחייבה. כדי למנוע מצבים אלו, חשוב לבצע תחקיר מעמיק אודות החברה אותה מעוניינים להעסיק.

מה בודקים בעת התקשרות עם חברת ניהול?

  • רישום העסק ברשם החברות
  • ותק החברה בתחום ומסמכים המעידים על היותה בעלת חוסן כלכלי.
  • וידוא קיומה של פוליסת ביטוח המכסה כל נזק אשר עשוי להגרם לרכוש משותף, חבות מעבידים, ביטוח אחריות מקצועית וצד ג'
  • המלצות מדיירי מבנים נוספים המנוהלים על ידי החברה ולקוחותיה בעבר ובהווה.
  • האם חברת הניהול עובדת עם אנשי מקצוע (אינסטלטורים, גננים, חשמלאים) קבועים או עם עובדים זמניים? האם יש להם הכשרה מקצועית ותעודות הסמכה?

משנמצאה חברה העונה לקריטריונים הנדרשים והשירותים שהיא מציעה עונים לצרכי הדיירים, רצוי לנסח באמצעות עו"ד, הסכם עבודה המגדיר את הסעיפים הבאים:

  • העברת התשלום על שירותי חברת הניהול תתבצע באמצעות צ'ק חודשי ולא בתשלום מראש לתקופה ארוכה.
  • קבלת ערבות בנקאית או בטחונות מטעם החברה כנגד הכספים המשולמים על ידי הדיירים. הדבר מקטין את הסיכויים לפול קורבן לחברה מפוקפקת שנעלמת כעבור מספר חודשים.
  • התחייבות מטעם החברה להצגה של תוכנית שנתית וחלוקת תקציב הכוללת את מרכיבי דמי הניהול עבור כל דייר, משום שגובה דמי הניהול משתנה בהתאם לגודל הדירה.
  • פירוט השירותים המוצעים על ידי החברה ותדירותם. למשל: כמה פעמים בשבוע שוטפים את המדרגות? באיזו תדירות מגיע הגנן לטפל בגינה? האם האינסטלטור מטפל בהצפות גם בסופי שבוע? האם מזפתים את הגג מדי שנה?

לסיום, זכרו שחוזה עם חברת ניהול אינו בלתי ניתן להתרה  ובמידה ושביעות הרצון חלקית מתפקודה של חברת הניהול, ניתן להחליף אותה בחברה אחרת בתמיכת בעלי דירות המחזיקים שני-שלישים מהרכוש המשותף בבניין.