לפני שחותמים: המדריך לשוכר דירה

סיור בסביבה, בדיקת חובות מהעבר, ביטחונות מומלצים, תשלומים נלווים, קריאת מונים ומסמכים חשובים – ועוד כמה בדיקות שכדאי לבצע לפני ששוכרים דירה

רגע לפני שחותמים על חוזה לשכירת דירה ומפקידים את הצ'קים אצל בעל הבית, כדאי לבצע כמה בדיקות חשובות שיאפשרו לכם לעבור ליעד החדש בראש שקט ולמנוע חיכוכים מיותרים עמו בעתיד.

לפני השכרת דירה – מה חשוב לברר?

  • ביקור חוזר – מטבע הדברים, הזמן הפנוי לביקור בדירה להשכרה הוא סוף השבוע. אבל דווקא בפרק זמן זה עלולה להתקבל תמונה לא נכונה – הן של הנכס עצמו והן של האזור. זאת, מאחר שסופי שבוע שקטים יותר והפעילות האזורית נושאת אופי אחר. לכן, רצוי לבקר בדירה גם באחד מימי השבוע.
  • סיור באזור – מומלץ לסייר בסביבה הקרובה לדירה במטרה להתרשם ממנה, ללמוד על קיומם (או חסרונם) של מבני ציבור, מרכזי קניות ומוסדות חינוך, לאתר "מפגעים" שונים וגם כדי לעמוד מקרוב על מצב החנייה.
  • מסמכים חשובים – בדיוק כפי שבעל דירה להשכרה מבקש לוודא את זהות השוכר הפוטנציאלי באמצעות הצגת תעודת זהות, כך יש לוודא את זהות המשכיר וכן את בעלותו על הנכס. אם ניתן, מומלץ לבקש מהדיירים-שוכרים הנוכחיים חוות דעת על בעל הדירה.
  • שכר דירה – חשוב לוודא לא רק את גובה שכר הדירה, אלא גם את מספר התשלומים (תשלום חודשי, מספר תשלומים, או תשלום אחד לכל השנה). כמו כן, יש לבדוק האם שכר הדירה קבוע או צמוד למדד או למטבע כלשהו.
  • תשלומים נלווים – יש לבדוק את גובה התשלומים הקבועים, ביניהם ארנונה ודמי ועד בית. מומלץ לבקש לראות חשבון ארנונה כדי למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד.
  • חובות עבר – כדאי לוודא שעל הנכס לא רובצים חובות (ארנונה, חשמל וכו'). ביום הכניסה לדירה יש לבצע קריאת מונים של מדי החשמל והמים – בנוכחות בעל הדירה.
  • ביטוח דירה – מומלץ לברר האם קיים ביטוח לנכס ואת היקף כיסויי הפוליסה.
  • צילום הדירה – יום לפני הכניסה לדירה, או לכל המאוחר בתחילת יום המעבר עצמו, כדאי לצלם אותה (מצלמת הטלפון הנייד או מצלמה ביתית יספיקו בהחלט). זאת, כדי למנוע ויכוח עתידי אפשרי עם בעל הדירה בנוגע למצב שבו נמסרה.
  • ייעוץ מקצועי – הטיפ החשוב מכולם: גם אם נדמה שחוזה השכירות הוא רגיל וסטנדרטי – עלולות להסתתר בו "הפתעות". לכן, מומלץ שעורך דין, משפטן או גורם אחר בעל ידע משפטי מקצועי יעיין בחוזה – לפני החתימה.

סעיפים מרכזיים בחוזה שכירות

  • כניסה ויציאה – תחילת מועד השכירות וסיומה, רצוי בתוספת ציון שעות.
  • דמי שכירות – הסכום, סוג המטבע וסוג ההצמדה (אם קיימת).
  • סיום מוקדם – סעיף המפרט אפשרות לסיים את החוזה (הן מבחינת המשכיר והן מבחינת השוכר) לפני המועד המקורי, באמצעות מתן הודעה מראש.
  • אופציית הארכה – אם קיימת אפשרות להאריך את החוזה מעבר למועד המקורי (למשל, למשך שנה נוספת), יש לציין בחוזה את קיומה של אופציה זו.
  • פירוט התשלום – היום בחודש בו יועברו דמי השכירות, או כל מועד או מועדים אחרים שסוכמו. יש לציין את אמצעי התשלום: צ'ק, מזומן, כרטיס אשראי או העברה בנקאית. במקרה שמדובר בתשלום מראש באמצעות צ'קים, יש לכתוב עליהם "למוטב בלבד" ולציין בחוזה את מספרם ומועד פירעונם.
  • פירוט ביטחונות – ערבות בנקאית היא האפשרות הטובה ביותר עבור המשכיר והרעה ביותר עבור השוכר, מאחר שניתן לממש אותה בכל עת וללא הודעה מראש. אם בכל זאת סוכם על ערבות בנקאית, מומלץ להגביל את הסכום שלה ולציין שהמשכיר חייב להודיע מראש לשוכר על כוונתו לממש אותה. אפשרויות נוספות הן מתן צ'ק אחד או כמה צ'קים שעליהם יירשם "צ'ק ביטחון – לא סחיר"; שטר חוב, שגם אותו יש להגביל באמצעות הרישום "למוטב בלבד"; וחתימה של ערבים על החוזה.
  • מצב הדירה – במקרה שהשוכר מקבל דירה עם ליקויים מסוימים, יש לציין זאת בחוזה ומומלץ אף להוסיף צילום המתעד את הליקוי.
  • רשימת פריטים – יש לציין בחוזה כל פריט המושכר עם הדירה (למשל, סלון). בסעיף זה כדאי להדגיש שהמשכיר אחראי לתיקון פריט שניזוק כתוצאה מבלאי טבעי, בעוד שהשוכר אחראי לתיקון פריט שניזוק כתוצאה מטיפול בלתי סביר.
  • אחזקת הדירה – סעיף המציין שהמשכיר אחראי לכל התיקונים והטיפולים הנוגעים למבנה הדירה (קירות, אינסטלציה, חשמל וכו') וכן לבניין עצמו. זאת, בעוד שהשוכר אחראי לשמור על הדירה ולשאת בכל התשלומים השוטפים. מומלץ לציין את פרק הזמן שבו על המשכיר לדאוג לתיקון ליקוי מסוים.
  • הפרה יסודית – כל חוזה שכירות כולל סעיף כזה, המפרט מהי הפרה יסודית המביאה לביטול החוזה באופן מיידי. לעתים, הנוסח מעורפל מדי ולעתים גורף מדי. רצוי לצמצם את הסעיף עד כמה שניתן ולהסתפק בכך שרק אי תשלום דמי שכירות במועד מהווה הפרה יסודית של החוזה.