מישן לחדש: התחדשות עירונית

איך הופך מתחם מגורים ישן ומוזנח לשכונה חדשה, נוצצת ומבוקשת? כדאי להכיר את המגמה התופסת תאוצה בכל רחבי הארץ – התחדשות עירונית 

התחדשות עירונית היא אחד מהמרכיבים המרכזיים במדיניות התכנון של משרד השיכון והבינוי ומשרד הפנים. לנוכח צפיפות האוכלוסין בישראל, בעיקר בתחומי הערים, נולד צורך לפתח עתודות קרקע כדי שיהיה ניתן להמשיך ולהציע אפשרויות דיור – ועם זאת לשמור גם על שטחים ירוקים במרחבים האורבניים. כך הפך הליך התחדשות עירונית ליעד חשוב המוגדר הן ברמה הארצית (במסגרת תמ"א 35) והן במסגרתן של תוכניות תכנון ובנייה ברמה המחוזית.

מהי התחדשות עירונית?

פרויקט התחדשות עירונית נועד לקדם את הליך שינוי פניהם של מתחמי מגורים בערים שונות ברחבי הארץ – בדרך כלל שכונות ותיקות מאוד או שכונות המוגדרות כחלשות מבחינה כלכלית או חברתית – באמצעות מספר מסלולים:

  • פינוי-בינוי –הריסת מתחם מגורים ישן לטובת הקמת מתחם מגורים חדש בסטנדרט בנייה גבוה.
  • עיבוי-בינוי – פרויקט המנצל תוספת זכויות בנייה לצורך הרחבת מתחם המגורים (כגון חיזוק והוספת קומות) על פני מספר בניינים באזור המוגדר. פרויקט מסוג זה כולל גם תכנון ופיתוח נופי אזורי, ופתרון חניה לאזור כולו.
  • בנייה לגובה לניצול מיטבי של שטחי קרקעות, בעיקר בערים וביישובים מבוקשים וצפופים.
  • בנייה חדשה בשכונות מגורים ותיקות, לצד השבחת מבנים קיימים והרחבתם באמצעות ניצול תוספת זכויות בנייה, חיזוק בניינים מפני סכנה של רעידות אדמה (במסגרת תמ"א 38) ושימור מבנים.

מהם היתרונות של התחדשות עירונית?

הליך התחדשות עירונית מאפשר לאזור ישן או מוזנח – הן על שטחי קרקע השייכים למדינה והן על קרקעות הנמצאות בבעלות פרטית – לעבור מהפך ולהפוך למתחם מגורים משגשג ומבוקש באמצעות: 

  • חידוש ושיפור של תשתיות קיימות לצד הנחת תשתיות חדשות.
  • שיפור ניכר של מערך התחבורה האזורי, בדגש על תחבורה ציבורית.
  • הוספת מקומות חנייה, הקמת מוסדות ציבור ומבנים לשירות הקהילה, פיתוח שטחים ירוקים ושטחים מסחריים.
  • השבחת ערך נכסי הנדל"ן של הדיירים הקיימים והעלאת רמת החיים.
  • חיזוק האזור מבחינה חברתית באמצעות כניסת אוכלוסייה חדשה וצעירה.
  • יצירת מתחם מגורים מודרני בעל חזות נאה, הנהנה מביקוש גבוה ומפריחה סביבתית.

מי מממן את פרויקט התחדשות עירונית?

 קיימות שתי אפשרויות למימון עלויות הפרויקט:

  • תקציב ממשלתי, לעתים בהשתתפות כספית מסוימת של הרשות המקומית.
  • מימון של חברה יזמית פרטית, הנהנת מתמריצים משמעותיים שמעניקות לה המדינה והרשות המקומית, בדמות הטבות מס ותוספת זכויות בנייה.

השורה התחתונה: הדיירים המתגוררים במתחם המתחדש אינם נדרשים להוציא שקל אחד מכיסם – ומנגד נהנים מהעלאת ערך הנכס ומשיפור איכות החיים בדמות דירת מגורים חדשה, מודרנית, גדולה ובטוחה יותר.

מיהם היזמים של הליך התחדשות עירונית?

הפרויקט הוא פרי שיתוף פעולה של הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים, הרשות המקומית, דיירי האזור המיועד לעבור התחדשות עירונית וחברה יזמית פרטית (הנבחרת על ידי הרשות המקומית או על ידי הדיירים).

חשוב לדעת: במסגרת "מסלול מיסוי" המופעל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין, יכולים בעלי נכסים במתחם מגורים מסוים להתאגד ולבקש מהוועדה הבין-משרדית להמליץ בפני הממשלה להכריז על המתחם כמתחם המתאים לפרויקט פינוי-בינוי. עם קבלת האישור הממשלתי זוכה המתחם להטבות מס שונות במשך שש שנים, ביניהן בתחום מס שבח, מס רכישה ומע"מ. בנוסף, ניתן לבקש מהרשות המקומית פטור מהיטל השבחה.

היכן מיושמת מדיניות התחדשות עירונית?

פרויקט התחדשות עירונית מתנהל כיום (ברמות תכנון וביצוע שונות) בערים רבות ברחבי הארץ, ביניהן ירושלים, תל אביב, חיפה, אילת, ראשון לציון, רמת גן, נתניה, גבעתיים, קריית אונו, רעננה, בת ים, חולון ואשדוד. מעגל היישובים המזהים את היתרונות הברורים של הפרויקט מתרחב כל העת ורשויות מקומיות נוספות כבר נמצאות בהליכים להקמת מנהלת התחדשות עירונית.