מרכז המידע

חדשות

  • סיפורו של בניין… פרויקט של מגשימים נכסים ב”גלובס” התחדשות עירונית

    מציאות מול חזון – הצצה לתהליך תמ”א 38 בראשון לציון

    לכתבה המלאה לחצו כאן

    קרא עוד

  • מה הסיכוי שיקחו את הדירה למתנגדי פינוי-בינוי?

    עו”ד שגיא פרדו מנתח את ההשלכות על שאלת קניינו של אדם, והאם מעתה ואילך לא כדאי לקחת סיכון ולהתנגד

    קרא עוד

     

     

  • דופלקסים ודירות אחרונות בפרויקט בשכונת כצנלסון, ראשון לציון

    נותרו דופלקסים ודירות אחרונות בפרויקט

    אנו מציעים לכם הזדמנות ליהנות ממחירים אטרקטיביים רגע לפני תחילת הביצוע

    רוצים עוד פרטים?

    התקשרו אלינו לטל. 03-5589215 | שלחו לנו הודעה ל-home@magshimim.co.il

    עם שמכם, מייל וטלפון ונשמח ליצור עמכם קשר בהקדם 

    קרא עוד

  • כיצד יש להתנהג בזמן רעידת אדמה?

     

  • חדשות בנושא רעידות האדמה האחרונות בישראל

    רעשי האדמה האחרונים בצפון הארץ ומה משמעותם


    קרא עוד

  • הריסת מבנה בתמ”א 38: מספיק ש-80% יתמכו

    ועדת הפנים אישרה הקלות נוספות לחיזוק מבנים מחשש לרעידות אדמה: ניתן לאשר הריסת בניין והקמתו מחדש גם בתמיכת 80% מהדיירים בלבד, לעומת 100% כיום.

    קרא עוד

  • גם ברמלה מעודדים התחדשות עירונית

    עיריית רמלה מקדמת תוכנית של התחדשות עירונית במטרה לקדם את השיקום ברחבי העיר.


    קרא עוד

  • התחדשות עירונית בתל אביב

    לקראת הבחירות לרשות העיריה מתחמם המאבק על אופייה של העיר הלבנה – התושבים חולמים על שדרוג בתיהם


    קרא עוד

  • החלה ההרשמה לרכישת הדירות בפרופ’ נחום 3

    החלה ההרשמה לרכישת הדירות החדשות שבונה מגשימים נכסים בבית שברחוב פרופ’ נחום 3, ראשון לציון. בלב שכונה ירוקה ושקטה במיקום מרכזי – דירות 3.5 חדרים ודופלקסים של 5-6 חדרים.


    קרא עוד

  • תקן של איכות – למגשימים נכסים ISO 9001

    מגשימים נכסים היא החברה הראשונה בתחום ההתחדשות העירונית, תמ”א 38, שמערכת ניהול האיכות שלה נבחנה על ידי מכון התקנים הישראלי ונמצאה מתאימה לדרישות התקן הישראלי והתקן הבינלאומי
    ת”י 2008 ISO 9001


    קרא עוד

  • תמ”א 38 גם ברעננה

    העירייה אישרה פרויקט ראשון של פינוי-בינוי בבניין ישן בן 2 קומות, שבמקומו ייבנה בית מגורים בן 7 קומות


    קרא עוד

  • תמ”א 38 תאפשר הוספת 2.5 קומות למבנים

    המועצה הארצית לתכנון ובנייה המליצה לממשלה לשנות את התוכנית לחיזוק מבנים, שלא מתרוממת מחוץ לגוש דן

    קרא עוד

שאלות ותשובות

  • מהי תמ”א 38?

    תוכנית המתאר הארצית 38 נקבעה ב-1999, במסגרת ועדת היגוי שהקימה הממשלה כדי להיערך למקרים של רעידות אדמה. התוכנית מיועדת למבנים שנבנו לפני 1.1.1980, שכן רוב מבנים אלו אינם עומדים בתקן לעמידות מבנים, ומוגדרים כבעלי סיכון גבוה לקרוס או להינזק קשות במקרה של רעידת אדמה חזקה.

    התוכנית, שאושרה ב-2005, מגדירה הנחיות למתן היתרי בנייה וכן תמריצים שיעודדו את בעלי המבנים לבצע את החיזוק, כגון תוספות בנייה. בנוסף מגדירה התוכנית הנחיות לרשויות המקומיות, שיאפשרו להן להתמודד עם הבקשות להיתרי בנייה ולתוספות בנייה. במסגרת תיקון 2 לתמ”א 38 נוספה חלופה לפיה ניתן להרוס את המבנה הקיים ולבנות במקומו בניין חדש, תוך קבלת אישור לתוספות בנייה ולהטבות מיסוי.

    במסגרת התוכנית העניקה הממשלה תמריצים, המתבטאים בקבלת זכויות בנייה נוספות על גגות המבנים ובסגירת קומת העמודים. מכיוון שבפועל, רוב בעלי הדירות אינם מסוגלים לעמוד בנטל הכלכלי הגלום בכך, היזם בתמורה לתמריצים אלו מחזק ומשפץ את הבניין עבור הדיירים, ובמידת האפשר גם מוסיף שטחים לדירות הקיימות.

  • איך אדע אם הבניין שלי מתאים למימוש תמ”א 38?

    על פי התקנות שהגדירה הממשלה, מבנים המתאימים לתמ”א 38 הם כאלו שהוצא היתר לבנייתם לפני 1.1.1980. מבנים אלו על פי רוב לא נבנו על פי תקן רעידת אדמה בישראל ת”י 413  ואינם עמידים בפני נזקיה של רעידת אדמה חזקה.

    כמו כן, הוראות התוכנית יחולו על מבנים שהוצא להם היתר לאחר 1.1.1980 ומהנדס קבע כי לא נבנו על פי התקן. עם זאת, מבנים אלו לא ייהנו מתמריצי תוספות הבנייה שמעניקה התוכנית.

    על פי ההוראות, תמ”א 38 אינה חלה על מבנים  שגובהם פחות מ-2 קומות (קומת עמודים תחשב כקומה) וששטחם הכולל לא עולה על 400 מ”ר (קומת גג חלקית או קומות מרתף לא נחשבות בספירת הקומות). התוכנית לא חלה על מבנים שמיועדים להריסה, על מבנים לא מאוישים ועל מבנים שנבנו לפני 1.1.1980 אך שהוצאו להם היתרים לתוספות בנייה לאחר 18.5.2005.

    כדי להיות בטוחים שהבניין שלכם מתאים לתוכנית, מומלץ לקיים בדיקה ראשונית של הבניין לפני התחלת התהליך. זאת מאחר וקיימים קריטריונים נוספים כגון היתכנות להוספת מעלית, פתרונות חניה ועוד אשר חלקם מחויבים בפתרון בכדי לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית.

    בהמשך התהליך ייעשו בדיקות קרקע ומיפוי מיקום העמודים בבניין על מנת לקבל חוות דעת קונסטרוקטור המגובה בדו”ח מסודר על כך שהמבנה אינו עמיד בפני רעידות אדמה על פי התקן המחייב.

  • מהם התמריצים שניתן לקבל במסגרת תמ”א 38?

    במסגרת תמ”א 38 ניתן לקבל תוספות בנייה למבנה, על פי האפשרויות הבאות (כולן או חלקן):

    • סגירה ומילוי של קומת עמודים מפולשת
    • הקמת שתי קומות נוספות למבנה או הרחבת הקומות הקיימות על ידי תוספת יחידות דיור חדשות (תוספת אגף) או שילוב של השניים, כך שסך התוספות לא יעלו על שטח של 2 קומות.
    • הקמת קומה חלקית על הגג.
    • הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות, בהיקף של עד 25 מ”ר לכל יחידת דיור.

    מומלץ כי בטרם התחלת התהליך תתבצע בדיקה של הבניין שתכלול הערכת התמריצים הרלוונטיים אליו. במסגרת זאת יש לבדוק זכויות בנייה שטרם נוצלו, מגבלות הנדסיות, מגבלות תכנוניות ואדריכליות והתאמת כל אלו לדרישות הוועדה המקומית. במקרה בו בעלי הזכויות נעזרים ביזם על מנת לממש את הפרויקט, תבחן גם הכדאיות הכלכלית של היזם.

  • האם רק ועד הבית יכול ליזום תוכנית של תמ”א 38?

    רבים סבורים כי רק ועד הבית של הבניין יכול לפנות ליזם לטובת ביצוע במסגרת תמ”א 38, אך זוהי טעות. למעשה, כל דייר יכול לקחת אחריות על הבניין שבו הוא גר, לפעול לטובת בטיחות המבנה ובמסגרת זאת גם להעלות את ערך הנכס. היזם הנבחר יסייע לאותו הדייר בהשגת הסכמתם של שאר בעלי הדירות לתהליך.

  • האם מחיר דירתי יעלה בעקבות ביצוע פרויקט במסגרת תמ”א 38?

    למרות העליות והירידות בשוק הנדל”ן הישראלי, ניתן לומר כי דירות בבניין משופץ נמכרות במחירים גבוהים יותר מדירות שאינן משופצות באותו אזור מגורים. גם הוספת מעלית לבניין מעלה את ערך הדירות בו, ובוודאי שתוספת של חדר או מרפסת מעלים את ערך הדירה.

  • כיצד להיערך לפגישה עם היזם?

    לפני המפגש עם היזם מומלץ לדבר עם השכנים, ואפילו לקיים אסיפה ראשונית של כל בעלי הדירות בבניין. באסיפה זו תוכלו לבדוק האם בעלי הדירות מעוניינים בתהליך, מה הם מצפים לקבל במסגרתו, האם יש התנגדויות ומה עומד מאחוריהן. כך תוכלו להגיע לפגישה ערוכים ומוכנים.

  • כיצד לבחון את הצעת היזם?

    הצעת היזם לביצוע פרויקט במסגרת תמ”א 38 צריכה לכלול מספר קריטריונים חשובים. ראשית, עליה להיות מבוססת על בדיקה ראשונית של אדריכל ומהנדס בניין. על ההצעה לכלול את כל הפתרונות המעשיים לחיזוק המבנה, הוספת מעלית, פתרונות חניה לדיירים החדשים ואפשרות לתוספות בנייה לדירות הקיימות. יש לשים לב כי היזם לקח בחשבון את רצונותיהם וצורכיהם של בעלי הדירות בהתאם לפגישות המקדימות שנערכו עם נציגות הבניין. ההצעה צריכה לכלול סקיצות מופרטות של קומת הקרקע עם סידורי החניה והמעלית ושל קומה טיפוסית עם תוספות הבנייה. בנוסף, הצעת היזם חייבת לכלול ביטוח מלא בזמן ביצוע העבודות, בטחונות וערבויות בנקאיות, התחייבות לשאת בכל עלויות הביצוע והתחייבות לשאת בכל עלויות המס, האגרות וההיטלים.

  • איזה אחוז הסכמה נדרש לביצוע פרויקט במסגרת תמ”א 38?

    על מנת לבצע פרויקט במסגרת תמ”א 38 , נדרשת הסכמתם של 66% מבעלי הדירות בבניין. בעבר, על מנת לבצע פרויקט הכולל הריסת הבניין והקמתו מחדש (על פי תיקון 2 לתמ”א 38) נדרשה הסכמתם של 100% מהדיירים. עם זאת, בעקבות תיקון 3 לחוק שנכנס לתוקף ביוני 2012, המפקח על המקרקעין יוכל לאשר ביצוע עבודות הריסת בניין והקמתו מחדש גם על פי תביעה של בעלי דירות שברשותם 80% בלבד מהרכוש המשותף.

    במידה ומתעוררת התנגדות מצד דיירים מסוימים היוצרת מחלוקת בין דיירי הבניין, ניתן לקבל החלטה משותפת עם היזם לפנות למפקח על הבתים המשותפים, אשר יכריע בסוגיה.

  • אלו מסים משלמים ברכישת דירה?

    קניית דירה חדשה אינה מסתכמת רק בתשלום לקבלן. על הרוכש מוטל מס רכישה, המתעדכן מדי שלושה חודשים על ידי שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת. שיעור המס מחושב לפי מדרגות מס, כך שרוכשי דירות יקרות ישלמו יותר מס באחוזים משווי הדירה הנרכשת. בנוסף לכך, הקונה נדרש לשלם אגרת רישום בלשכת רישום המקרקעין.

    חשוב לדעת שלא בכל עסקה מחויב הקונה בכל המיסים הללו – לעיתים ניתן לקבל פטור מחלקם, ולכן יש לברר את הפרטים החלים על העסקה הספציפית שלכם.

    עניין נוסף שיש לוודא הוא היטל ההשבחה, שלרוב משולם על ידי המוכר, אולם לעיתים במסגרת הסכם הרכישה הוא מוטל על הקונה. ככלל, יש לוודא כי מסים קודמים כגון מסי פיתוח למיניהם שולמו במלואם.

  • מתי נזקקים לשירותי עו”ד בקניית דירה?

    רכישת דירה היא אחת הרכישות הגדולות והמשמעותיות בחייו של אדם. תחום המקרקעין הוא תחום מורכב ומסובך, לעיתים יותר משנדמה לנו. סכום הרכישה הגבוה וההתחייבויות החוזיות בעסקה מחייבים בדיקות משפטיות מקיפות וגם תכנון מס נכון. לכן, בכל רכישה רצוי מאוד להיעזר בשרותיו של עורך דין מטעמכם.
    רצוי להיעזר בעורך הדין גם בבדיקות המוקדמות כגון הבעלות על הנכס, בדיקת משכון, רישום הערת אזהרה בטאבו ורישום סופי של הרוכש בטאבו. נושאים נוספים בהם יכול עורך הדין לסייע הם תהליכים מול מינהל מקרקעי ישראל וגופים כגון עיריות וחברות דיור ציבורי.

טיפים

  • לפני שקונים דירה חדשה – מה חשוב לבדוק?

    הבדיקות המקדימות צריכות להתייחס למספר נקודות מרכזיות, ביניהן: המוניטין של הקבלן המבצע (באמצעות בחינת פרויקטים קודמים וקבלת המלצות), סוג ואיכויות חומרי הבנייה, התכנון והמפרט הטכני, בחינת תוכנית בניין עיר (תב”ע) במטרה לקבל מידע על התוכניות העתידיות באזור, בדיקת סביבת המגורים (מצב החניה, שירותים קהילתיים, מבני ציבור, מוסדות חינוך, מרכזים מסחריים וכו’), הוצאת נסח טאבו לצורך בדיקת הזכויות במקרקעין, וכמובן את נושא הערבות הבנקאית של הקבלן. יש לבדוק היטב את החוזה לרכישת הדירה, כולל כל המסמכים הנלווים (כגון תוכניות מכר) וכן את נושא חבות המסים וההיטלים – רצוי ומומלץ באמצעות עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

  • לפני שקונים דירה יד שנייה – מה חשוב לבדוק?

    אחד הדברים הבסיסיים שיש לבדוק לפני רכישת דירה מיד שניה הוא האם היא בבעלות פרטית, או שייכת למינהל מקרקעי ישראל. במידה והיא שייכת למינהל, חשוב לבדוק נושאי תשלומים כגון דמי היוון, משכון על הקרקע ודמי היתר. כאשר מדובר בדירה בבעלות פרטית, יש לוודא את זהות המוכרים באמצעות הצגת תעודות זהות, ולהשוות את הפרטים לאלה המופיעים בנסח טאבו (הנסח מספק מידע בדבר הזכויות במקרקעין וניתן אף לבדוק באמצעותו אם קיימות הערות אזהרה על הנכס).
    יש לסקור את הדירה ולנסות לאתר ליקויים ופגמים ובמקביל להכין חוות דעת באמצעות גורמים מקצועיים, למשל בדיקה הנדסית של הבניין בכלל והדירה בפרט, הערכת שווי הדירה באמצעות שמאי, בדיקת הימצאות גז ראדון ובדיקת קרינה. עוד יש לבדוק שבדירה לא בוצעו חריגות בנייה ושלא רובצים עליה חובות, שעבודים או עיקולים. מכאן, הבדיקות דומות לאלה שלפני רכישת דירה חדשה, כולל ההמלצה החמה לבצע את ההליך בליווי צמוד של עורך דין.

  • כיצד מוציאים נסח טאבו?

    נסח טאבו ניתן לקבל באמצעות פנייה ללשכות רישום מקרקעין במשרד המשפטים, תמורת תשלום אגרה (יש צורך בפרטי הנכס – גוש וחלקה). אפשרויות נוספות: לצפות בעותק של הנסח באמצעות אתר האינטרנט של שירות התשלומים הממשלתי, או להזמין עותק באמצעות אתר דואר ישראל. יש לציין, כי לעותק המופק באמצעים מקוונים אין תוקף משפטי ולכן מומלץ לקבל נסח טאבו מלשכת מקרקעין, הנושא את החותמת שלה.

  • כיצד מאתרים גוש / חלקה?

    ניתן לאתר גוש /חלקה באמצעות מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית (רצוי לברר מראש את מועדי קבלת הקהל). עם מסירת הכתובת המבוקשת יוכלו הפקידים לאתר את הגוש / חלקה המתאימים. אפשרות נוספת: המחשבון המקוון של פורטל השירותים והמידע הממשלתי, המציע איתור גוש / חלקה לפי הזנת כתובת. יש לציין, כי בסיס המידע של המחשבון הינו מוגבל ועדיין אינו מקיף את כל היישובים ברחבי הארץ. אתר ממשלתי נוסף המאפשר איתור גוש/חלקה על פי כתובת הוא govmap.

מאמרים