Инфо-центр

Новости

  • Началась запись на приобретение новых квартир в доме № 3 по ул. Профессор Нахум

    Началась запись на приобретение новых квартир, создаваемых Магшимим нехасим в доме № 3 по ул. Профессор Нахум в Ришон ле-Ционе. В самом сердце зеленого и тихого квартала с центральным расположением мы предлагаем вам 3.5 комнатные квартиры и 5-6 комнатные дуплексы.

    Читать далее

  • Магшимим нехасим – обладатель сертификата качества в соответствии со стандартом ISO 9001

    Магшимим нехасим первая компания в области городского обновления и ТАМА-38, чья система управления качеством была проверена Израильским институтом стандартов и найдена соответствующей ИС 2008 и международному стандарту ISO 9001.

    Читать далее

Статьи

  • Самый красивый балкон в городе

    У вас есть солнечный балкон? Вложив немного средств и мысли, вы сможете превратить ваш балкон в милый уголок, с которым вы не захотите расстаться. Романтический балкон, балкон-гостиная или балкон с атмосферой шанти – все идеи, которые вдохновят вас.pots

    Читать далее

  • Умный дом – горячее предложение

    Хотите, чтобы ваш дом работал на вас? Установка системы «Умный дом» значительно улучшает качество жизни, повышает личную безопасность и экономит дорогое время. И, что не менее важно – снижает потребление энергии и является экологически чистой.

    Читать далее

  • Как и где найти риэлтора

    Использование посреднических услуг при продаже квартиры или поиске квартиры на съем может упростить и сократить утомительные процессы, но и связаться с риэлтором стоит осторожно. Что надо проверить, прежде чем воспользоваться услугами посредников?

    Читать далее

  • Квартира как капиталовложение и квартира для проживания – в чем разница?

    Не будем углубляться в многочисленные соображения личного характера, но сосредоточимся на финансовых аспектах, так как, приобретая квартиру для проживания и квартиру для капиталовложения, мы сталкиваемся с существенными финансовыми различиями, с которыми стоит ознакомиться и задуматься перед принятием решения по этому поводу.

    Читать далее

  • Как сдать квартиру в аренду – Справочник «Магшимим нехасим»

    Хотя сдача квартиры в аренду создает постоянный источник ежемесячного дохода, она может причинить немалую «головную боль» сдающему в аренду.

    Мы представляем справочник о сдаче квартиры в аренду. Главное: все начинается с правильного выбора квартиросъемщиков и предварительного уточнения всех пунктов договора со съемщиком.friends
    Читать далее

  • Готов ли Израиль к следующему землетрясению?

    Все эксперты сходятся в одном: мощное землетрясение в Израиле лишь вопрос времени. Последствия будут разрушительными, а цена слишком высокой. По словам госконтролёра «израильские правительства привели к серьезным и продолжительным упущениям в решении проблем, связанных с подготовкой и готовностью к землетрясению, которое станет катастрофой». Что же остается делать?
    road
    Читать далее

Вопросы и ответы

  • Что такое ТАМА-38?

    Государственный генеральный план укрепления существующих сооружений на случай землетрясений ТАМА-38 был сформулирован в 1999 году комиссией, созданной правительством для подготовки к землетрясениям. План предназначен строениям, построенным до 1 января 1980 года, поскольку большая часть этих строений не соответствует стандарту сейсмостойкости. Эти строения входят в группу высокого риска, так как они могут быть разрушены либо серьезно повреждены в случае сильного землетрясения.

    План, утвержденный в 2005 году, содержит принципиальные критерии для предоставления разрешений на строительство и предоставление стимулов для поощрения владельцев строений укреплять их, в частности – посредством достроек. Кроме того, план устанавливает критерии для местных органов власти, которые позволят им ориентироваться в просьбах на получения разрешения на проведение строительных работ и на выполнение достроек. В рамках второй поправки к ТАМА 38 добавилась альтернатива, позволяющая разрушить существующее строение и построить на его месте новое стойкое здание, что позволяет получить разрешение на достройку и налоговые льготы.

    В рамках «Генерального плана» государство предложило предпринимателям стимулы в виде получения прав на достройку на крышах этих строений и использование цокольных этажей (свайных оснований под зданием в виде колонн). Для того чтобы бремя цены (дорогой стоимости укрепления строения) не легло на плечи владельцев квартир, взамен получаемых стимулов, предприниматель ремонтирует и укрепляет здание, по мере возможности увеличивая площадь существующих квартир.

  • Как узнать, соответствует ли здание, в котором я живу, требованиям ТАМА-38?

    В соответствии с постановлением правительства строениями, соответствующими требованиям ТАМА-38, являются те строения, которые получили разрешения на строительство до 1 января 1980 года. Большая часть этих строений не была построена в соответствии с израильским стандартом сейсмостойкости ИС 413, а это значит, что они не устойчивы перед разрушениями мощных землетрясений.

    Кроме того, положения плана распространяются и на те строения, разрешение на строительство которых было получено после 1 января 1980 года, и инженер установил, что они не были построены в соответствии со стандартом. Тем не менее, за эти строения не полагаются стимулы в виде достроек, предусмотренных планом.

    В соответствии с положениями документа, ТАМА-38 не распространяется на менее чем двухэтажные строения (цокольный этаж также считается этажом), общая площадь которых не превышает 400 м² (частичный этаж на крыше или подвальный этаж не учитываются при подсчете этажей). План не распространяется на строения, подлежащие разрушению, незаселенные строения, а также на те, которые были построены до 1 января 1980 года, но разрешения на достройку этих домов были выданы после 18 мая 2005 года.

    Чтобы быть уверенным в том, что ваше здание соответствует требованиям плана, рекомендуется выполнить первичную проверку здания до начала процесса потому, что существуют и дополнительные критерии, как возможность добавления лифта, решений парковки и другие, которым проект обязан соответствовать в целях получения разрешения на проведение строительных работ, выдаваемое органом местной власти.

    На следующих этапах процесса будут выполнены проверки почвы и расположения фундамента с тем, чтобы получить заключение инженера-конструктора, подкрепленное отчетом о том, что строение не является сейсмостойким в соответствии с обязывающим стандартом.

  • Какие стимулы можно получить в рамках ТАМА-38?

    В рамках ТАМА-38 можно получить право на достройки к существующему строению в соответствии со следующими возможностями (всеми или частью из них):

    • Возведение стен и застройка цокольного этажа.
    • Добавление двух этажей к строению или расширение существующих этажей посредством достройки новых единиц жилья (достройка крыла) или сочетание обоих вариантов таким образом, чтобы все достройки не превышали площади 2-х этажей.
    • Возведение частичного этажа на крыше.
    • Расширение этажей в целях увеличения существующих единиц жилья в объеме, не превышающем 25 м² для каждой единицы.

    Перед началом процесса рекомендуется выполнить проверку здания, которая будет включать в себя оценку актуальных для него стимулов. В данном контексте необходимо проверить еще неиспользованные права на строительство, инженерные ограничения, ограничения в архитектурном планировании, а также соответствия всех этих требованиям местной комиссии по планированию и строительству. В случае если правообладатели пользуются услугами предпринимателя, он выполнит анализ рентабельности предприятия.

  • Только ли домовой комитет может инициировать проект в рамках ТАМА-38 в здании?

    Многие считают, что только домовой комитет может обратиться к предпринимателю с целью реализации в здании проекта в рамках ТАМА-38, но это ошибка. Практически, каждый жилец может взять на себя ответственность за здание, в котором проживает, способствовать безопасности здания и, таким образом, также повысить стоимость собственности. Выбранный предприниматель поможет жильцу добиться согласия остальных собственников на выполнение работ.

  • Вырастет ли цена квартиры в результате выполнения проекта в рамках ТАМА-38 в доме?

    Несмотря на взлёты и падения на израильском рынке недвижимости, можно сказать, что квартиры в отреставрированном здании продаются по более высоким ценам, чем не отреставрированные в том же районе проживания. Добавление лифта в здании также повышает стоимость квартир в нем и, несомненно, добавление комнаты или балкона повышают стоимость квартиры.

  • Как подготовиться к встрече с предпринимателем?

    Еще до встречи с предпринимателем рекомендуется побеседовать с соседями и даже провести первичное собрание всех собственников в здании. На этом заседании вы сможете проверить, заинтересованы ли все собственники в процессе, что они ожидают получить от него, есть ли возражения и что стоит за ними. Так вы сможете прийти на встречу готовыми.

  • Как проверить предложение предпринимателя?

    Предложение предпринимателя по реализации проекта в рамках ТАМА-38 должно содержать несколько важных критериев. В первую очередь, оно должно полагаться на первичную экспертизу архитектора и инженера-строителя. Предложение должно включать в себя все практические решения по укреплению строения, добавлению лифта, парковки для новых жильцов и возможности расширения существующих квартир. Необходимо обратить внимание на то, чтобы предприниматель учел пожелания и потребности собственников в соответствии с предварительными встречами, проведенными с представителями здания. Предложение должно включать в себя подробные эскизы наземного этажа с парковкой и лифтом, а также типового этажа с достройками. Кроме того, предложение должно включать в себя полную страховку во время выполнения работ, залоги и банковские гарантии, готовность (обязательство) нести все расходы, связанные с выполнением проекта и готовность нести все налоговые расходы, взносы и сборы.

  • Какой процент согласия жильцов требуется для выполнения проекта в соответствии с ТАМА-38?

    Для выполнения проекта в соответствии с ТАМА-38 требуется согласие 66% собственников в здании. В прошлом для выполнения проекта, включающего снос здания и его воссоздание (в соответствии со второй поправкой к ТАМА-38) требовалось согласие 100% жильцов. Тем не менее, после вступления в силу 3-й поправки к закону в июне 2012 года надзирающий за земельными ресурсами сможет утвердить снос здания и его воссоздание и по требованию собственников, которым принадлежат 80% от общего имущества.

    В случае возникновения возражений со стороны определенных жильцов, вносящих разлад среди других жильцов в здании, можно принять решение совместно с предпринимателем об обращении к ответственному за многоквартирные дома в Минюсте, который примет решение в этом вопросе.

  • Какие налоги платят при покупке квартиры?

    Покупка новой квартиры не сводится лишь к оплате подрядчику. Покупатель облагается налогом на покупку (недвижимости), процент которого корректируется раз в квартал главой Минфина по согласованию с финансовой комиссией Кнессета. Налоговая ставка вычисляется в соответствии со ступенями подоходного налога так, чтобы покупатели дорогих квартир платили больший процент налога от стоимости приобретаемой квартиры. Кроме того, покупатель обязан заплатить регистрационный взнос в Земельном кадастре.

    Важно знать, что не каждая сделка облагается этими налогами. Иногда можно получить частичное освобождение от их уплаты. Поэтому необходимо выяснить всю информацию, относящуюся к вашей конкретной сделке.

    Еще один вопрос, требующий проверки, это сбор на повышение стоимости собственности, который, как правило, оплачивается продавцом, но иногда, в соответствии с условиями договора о купле-продаже сбор платит покупатель. Как правило, необходимо убедиться, что предшествующие налоги, как то различные налоги на развитие, уплачены полностью.

  • Когда могут понадобиться услуги адвоката при покупке квартиры?

    Покупка квартиры является одной из крупнейших и наиболее значимых покупок в жизни человека. Сфера недвижимости – сложная и запутанная, иногда, более чем это может показаться. Высокая сумма сделки и договорные обязательства требуют комплексной юридической проверки, а также правильного налогового планирования. Поэтому, при любой покупке весьма желательно прибегнуть к помощи вашего адвоката.

    Желательно воспользоваться услугами адвоката на стадии предварительных проверок, как то права собственности на имущество, залога, предостерегающей записи и окончательной регистрации покупателя в Земельном кадастре. Другие вопросы, в решении которых может помочь адвокат, это процессы в Управлении земельных ресурсов Израиля и в таких структурах, как муниципалитеты и государственные жилищные компании.

Советы и рекомендации

  • Что важно проверить перед покупкой новой квартиры?

    Предварительные проверки должны включать в себя ряд ключевых моментов, в том числе: репутацию подрядчика (посредством изучения предыдущих проектов и получения рекомендаций), тип и качество стройматериалов, планировку и технические характеристики, изучение градостроительного плана в целях получения информации о планах на будущее в районе, проверку среды обитания (состояние парковки, общинные услуги, общественные здания, образовательные учреждения, торговые центры и др.), получение выписки из Земельного кадастра в целях проверки прав на собственность, и, конечно, вопрос о банковской гарантии подрядчика. Необходимо тщательно проверить контракт на покупку квартиры, включая все сопроводительные документы (как то, план квартиры), а также вопросы, связанные с оплатой налогов и сборов – желательно и рекомендуется сделать это посредством адвоката, специализирующегося на законодательстве в сфере недвижимости.

  • Что важно проверить перед покупкой квартиры со вторых рук?

    Один из основных моментов, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры со вторых рук – является ли она частной собственностью или принадлежит Управлению земельных ресурсов Израиля. В случае если она принадлежит Управлению, важно проверить вопрос платежей, как то дисконтированный сбор, залог за землю и платеж за выдачу разрешения на строительство. Когда речь идет о квартире, находящейся в частной собственности, следует проверить личность продавца посредством удостоверения личности и сравнить эти данные с теми, которые фигурируют в выписке из Земельного кадастра (выписка содержит информацию о правах на землю, а также посредством ее можно проверить наличие предостерегающей записи в отношении собственности).

    Необходимо внимательно осмотреть квартиру и попытаться найти дефекты и изъяны и параллельно подготовить заключения экспертов, например, инженерной экспертизы здания в целом и данной квартиры в частности, оценки стоимости квартиры посредством оценщика, проверки наличия радона и излучения. Также необходимо проверить, что в квартире нет нарушений правил застройки и нет долгов, на нее не наложен арест, и она не сдано в залог. Таким образом, эти проверки похожи на те, которые выполняются при приобретении новой квартиры. Также очень рекомендуется выполнить эту процедуру при сопровождении адвоката.

  • Как можно получить выписку из Земельного кадастра?

    Выписку из Земельного кадастра можно получить, обратившись в
    отделения Земельного кадастра при Минюсте, оплатив пошлину (необходимо иметь при себе данные собственности – район, микрорайон). Дополнительные возможности: ознакомиться с копией выписки посредством веб-сайта государственной службы платежей или заказать копию выписки посредством веб-сайта израильской почты. Пожалуйста, обратите внимание, что копия выписки, полученная из онлайновых источников, не имеет юридической силы. Поэтому рекомендуется получить выписку в отделении Земельного кадастра со штампом.

  • Как найти данные района и микрорайона?

    Данные района/микрорайона можно запросить в инженерном отделе органа местной власти (желательно проверить заранее приемные дни и часы). Получив от вас адрес собственности, служащие смогут определить найти соответствующие данные района/микрорайона. Дополнительная возможность: электронный калькулятор государственного портала услуг и информации, предлагающего найти данные района/микрорайона в соответствии с введенным в строку поиска адресом. Пожалуйста, обратите внимание, что информация калькулятора ограничена и на данном этапе не охватывает все населенные пункты в Израиле. GovMap – еще один государственный веб-сайт, позволяющий найти данные района/микрорайона.

  • Как вычисляется доходность недвижимости?

    Обычный способ получения дохода от вложения капитала основывается на делении годовой арендной платы за квартиру на ее полную стоимость (цена квартиры, включая налоги, сборы, ремонты и любые дополнительные расходы, как то комиссионные посредника и оплата услуг адвоката). Например: собственность была приобретена в общей сложности за сумму в 1 миллион шекелей и предполагаемый месячный доход от арендной платы составит 5000 шекелей (то есть, годовую арендную плата составляет сумма в 60.000 шекелей). В таком случае ожидаемая доходность от вложенного капитала составит 6%. Имейте в виду, что речь идет о доходе лишь «на бумаге»: возможно, вы не сможете сразу же сдать квартиру в аренду, таким образом, в конечном итоге сумма годовой арендной платы будет ниже. Также доход может пострадать от дополнительных расходов – неожиданных затрат на техническое обслуживание, стоимости страхового полиса, возвратов ипотечного кредита и многого другого.

Статьи