מהו תקנון הבית המשותף

כיצד תוודאו שהבניין המשודרג והמטופח יישאר כך לאורך זמן? איך ניתן למנוע מחלוקות כספיות בנוגע לתחזוקת השטחים המשותפים בבניין, ואיך מסדירים נושאים כמו חניה וזכויות על הגג והגינה? כל מה שצריך לדעת על תקנון הבית המשותף

עו"ד רוני קרודנר

שדרוג הבניין המשותף במסגרת תמ"א 38 מצריך מבעלי הדירות השקעה של לא מעט מחשבה בתכנון – כיצד היו רוצים לראות את ביתם החדש. עם זאת, גם לאחר סיום הפרויקט עומד בפניהם אתגר לא קטן – שימור הבניין במצבו החדש לאורך זמן, כך שיוכלו ליהנות ממנו ומעליית ערכו של הנכס במשך שנים רבות.

נושא זה עלול לעורר לא מעט חיכוכים, שהעיקרי שבהם הוא הנושא הכספי. רובנו נעדיף להשקיע כסף לטובת רכישת טלוויזיה חדשה או טיול בחו"ל על פני דאגה לגינון או לחדר המדרגות. סדר העדיפויות הזה הוא אבסורדי, שכן התועלת מרכישת טלוויזיה נמוכה בעשרות מונים מההשבחה הכלכלית שנובעת מהשקעה בבניין ובחזותו. השקעה בתחזוקת הבניין תורמת רבות גם לאיכות החיים של דיירי הבניין וליצירת סביבת מגורים נעימה.

לצורך הסדרת נושאים אלו ונושאים נוספים קיים תקנון הבית המשותף, שמגדיר לדיירים מהן הפעולות הנחוצות לשימור הבניין ואת העלויות הכרוכות בכך.

מהו תקנון הבית המשותף ומה הוא מסדיר?

תקנון הבית המשותף הוא הסכם שנחתם בין בעלי הזכויות של הבית המשותף לבין עצמם, שנועד להגדיר את השימוש ברכוש המשותף, על כל המשתמע מכך – הבעלות על הרכוש והתחזוקה השוטפת שלו. התקנון מהווה מסמך משפטי שמגדיר את היחסים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לזכויות ולחובות שלהם כלפי הבית (הנכס) המשותף. כך למשל, נקבעים הסדרי החיובים על עלויות התחזוקה של הבניין – האם משלמים בהתאם לגודל הדירה או על פי מספר החדרים בדירה? האם לחייב דיירים מסוימים על תחזוקה של אזור ספציפי כמו הגג או החצר?

תחום נוסף בו מטפל התקנון הוא הסדרי זכויות בנכס המשותף. פעמים רבות, בעלי דירת הקרקע בבניין משתמשים בחלק מהשטח המשותף לטובת גינה. שימוש זה צריך להיות מוגדר בתקנון של הבית המשותף, ולא רק בלשכת רישום מקרקעין. כך גם במקרה של בעל דירת גג שיש לו זכויות בניה על הגג של המבנה. התקנון המשותף יקבע לא רק את זכויות השימוש בגג, אלא גם יסדיר את נושא הזכויות.

מהי חשיבותו של תקנון משותף כשמדובר בתמ"א 38?

כאשר מדובר בבניין שעובר תמ"א 38, חשיבותו של התקנון מהותית אפילו יותר. במסגרת תמ"א 38 מצטרפים אל הבניין בעלי זכויות חדשים, ולעיתים הזכויות שלהם ברכוש המשותף שונות מהזכויות של הדיירים הקיימים. כך לדוגמה, חניה שהוצמדה לפי דרישת הרשות המקומית לדירה חדשה, צריכה להיות מוגדרת בתקנון. במקרים מסוימים מוסיפים לבניין מכפילי חנייה רובוטיים (חנייה בקומות), ויש צורך להגדיר את נושא העלות והתחזוקה שלהם.

כיצד מסייע התקנון לשמור על חזות הבניין?

החזות החיצונית המשופצת של הבניין היא בעלת ערך רב, הן עבור בעלי הדירות הקיימים והן עבור בעלי הדירות החדשים. לכן, רצוי שהתקנון יקבע הוראות ברורות לשימור האלמנטים העיצוביים. לדוגמה – איסור הוצאת מזגנים ומדחסים החוצה באופן שפוגע בחזות האדריכלית של הבניין, תחזוקה שוטפת של החלקים החיצוניים של הבניין,  תחזוקה איכותית של ויטרינות, חלונות, גינון ועוד.

מהו תפקידו של היזם בגיבוש התקנון?

חשוב מאוד שהחברה היוזמת של תמ"א 38 תדאג לדיירים לא רק בזמן ביצוע הפרויקט, אלא תקדיש תשומת לב גם לטווח הארוך, ותדאג לכך שהדיירים ישמרו על הנכס המשופץ לאורך שנים. חלק אינטגרלי בתוכנית שיפוץ ברמה גבוהה הוא ההקפדה על כך שהאיכויות הללו יישמרו לאורך זמן. שימור הבניין הוא למעשה גם אינטרס של החברה היזמית, שכן מראה הבניין היום ובעוד עשור משקפים את איכות העבודה שלה ומהווים את כרטיס הביקור שלה.

מה ההבדל בין תקנון בית משותף לבין תקנון סטנדרטי?

תקנון סטנדרטי מתאים בדרך כלל לבתים משותפים בעלי מבנה פשוט, ללא דירות מסוגים שונים ובלי הצמדות של חלקים ברכוש המשותף לדירות מסוימות. כאשר מדובר בבית משותף שמבנה הזכויות בו מורכב, למשל כזה שיש בו תמהיל של דירות גן, דירות דופלקס ופנטהאוז, או דירות שהוצמד להן פתרון חנייה מיוחד, נוצרת מורכבות שהתקנון המשותף מסייע בפתרונה עוד בשלב תהליך העבודה היזמי.

על מה חשוב להקפיד בניסוח התקנון כדי להבטיח שיהיה מקיף ומועיל?

ניסוח התקנון צריך לשקף את איכות החיים אליה מכוונים הדיירים. האם הם רוצים בית מוזנח, ללא צמחייה, עם חניה מתפרקת וגג דולף? או האם הם שואפים לבית מטופח בסטנדרטים הגבוהים ביותר? בין שני קצוות אלו ניתן למצוא את המסגרת שמתאימה לכל הדיירים, תוך התחשבות באלמנטים של גינון, ניקיון, צביעה ומרכיבים אחרים של פיתוח הרכוש המשותף.