איך להשקיע בנדל״ן? השקעות נדל"ן הפכו לאפיק השקעה מאוד פופולרי בשנים האחרונות, בהשוואה למה שהיה נהוג בעבר - רכישת נדל"ן לטובת מגורים. שוק השקעות נדל"ן מתאים למתחילים, לוותיקים ולמי שיש לו הון גבוה ונמוך כאחד. עם זאת, כדי להשקיע בנדל"ן חשוב ללמוד את השוק, להכיר אותו ולדעת מהם הסיכונים שעומדים לפני כל משקיע. במדריך הבא אנו נרחיב יותר על השקעות נדל"ן, איך מתחילים, סוגי השקעות, קרנות נדל"ן ונושאים רבים אחרים שיהפכו את התמונה ליותר ברורה, אז בואו ללמוד איך משקיעים בנדל״ן!
אז למה להשקיע בנדל"ן?
קיימים אפיקי השקעה שונים, חלקם מבטיחים תשואות מרהיבות, חלקם בסיכון נמוך וחלקם בסיכון גבוה: אז למה להשקיע דווקא בנדל"ן? שוק הנדל"ן נחשב לאפיק השקעה די יציב, למרות מה שקורה עכשיו עם עליות הריבית עדיין השקעות נדל"ן נחשבות ליחסית יציבות בהשוואה לשוק ההון ואפיקי השקעה שונים. בהסתכלות לטווח הארוך, שוק הנדל"ן נמצא בעלייה מתמדת.
בנוסף, אחד היתרונות המשמעותיים של השקעות נדל"ן היא השקעה פסיבית. אם נשווה את השקעות נדל"ן להשקעות בשוק ההון נוכל לראות שיש לנו הרבה יותר התערבות בהשקעות בשוק ההון לעומת נדל"ן. כמו כן, השקעות נדל"ן אינן מחייבות אותנו לרכוש דירה כיוון שסכום ההשקעה אינו זמין לכולם, אלא גם ניתן להשקיע בקרקעות ואפשרויות נדל"ן נוספות שנמצאות ברמת סיכון אחרת.
סוגי השקעות בנדל״ן למתחילים:
השקעות בדירה - השקעות בדירה היא רכישת דירה במקום מסוים במטרה להשכיר את הדירה ולהרוויח על השכירות הכנסה חודשית. חשוב להדגיש, השקעות למטרת שכירות אמנם נראות כמו הכנסה פסיבית, אבל כן יש מעורבות של בעל הדירה אל מול השוכרים וחשוב לוודא היטב את גובה ההחזר החודשי לעומת ההשקעה הראשונית ולחשב גם עלויות סיכונים, כמו תיקונים, ביטוח דירה, ביטוח מבנה ועורך דין.
השקעה בנדל"ן עסקי - השקעה בנדל"ן מסחרי מניבה תשואה גבוהה יותר (לעיתים אפילו 10% בשנה), אך העסקאות מורכבות יותר בהשוואה לרכישת דירה. עסקאות בנדל"ן עסקי כוללות רכישת נדל"ן שאינו למגורים: משרדים, מבני תעשייה, תחנות דלק ועוד.
השבחת נכס - אפיק השקעה נוסף בתח
ום הנדל"ן הוא רכישת דירה לטובת השבחת הנכס ומכירתו. גם אנחנו צריכים לקחת בחשבון מיסים שונים, כמו מס שבח וכמו כן, לדעת עד כמה נוכל להשביח את הנכס. בנוסף, רכישת הדירה יכולה להיות רכישת דירה המיועדת לפינוי בינוי, והרי לאחר הבניה המחודשת שווי הנכס עולה משמעותית. גם כאן, קיימים סיכונים שונים כמו המתנה, כדאיות, פינוי בינוי הוא לאו דווקא דבר מובטח.
מלבד לשלושת האפשרויות שציינו, קיימות עוד אפשרויות כמו רכישת קרקע בתהליך הפשרה, השקעות נדל"ן בחו"ל, רכישת קרקעות לא מופשרות ועוד.
מאיפה מתחילים להשקיע בנדל"ן - האם צריך הון עצמי?
השקעות בנדל"ן אינן עבור מי שמחזיק בהון עצמי בלבד, אלא גם ניתן להשקיע ללא הון עצמי ראשוני - אך כרוך גם סיכון. כמו כן, יש עסקאות נדל"ן שדורשות הון עצמי נמוך, כמו רכישת קרקעות. אחת הדרכים הפופולריות להשקעה בנדל"ן ללא הון עצמי היא על ידי מינוף של נכסים קיימים, ככה אתם בעצם משתמשים בנכס שכבר יש לכם ואיתו משקיעים בנכס נוסף, אחת הדרכים היא באמצעות משכנתא הפוכה. חשוב להבין את הסיכונים הכרוכים בהשקעות אלו, ויש לאתר היטב עסקאות כדאיות ולבצע תכנון כלכלי עמוק הכולל את כל הסיכונים, היתרונות והבירוקרטיה הכרוכה בדרך.
מהן קרנות נדל"ן?
קרנות נדל"ן הן קרנות בבעלות פרטית או ציבורית, הקרן מגייסת הון ומשקיעה בנדל"ן. הקרן משקיעה בנכסים כאלו ואחרים, החל מבתים פרטיים ועד קניונים. המשאבים של הקרן היא מהכסף של המשקיעים והון פרטי, וכתוצאה מכך המשקיעים מקבלים חלוקת רווחים מהקרן בהתאם לגובה ההשקעה שלהם - ככה ניתן להשקיע בכל סכום ללא סיכון גבוה במיוחד.
מה ההבדל בין השקעות נדל״ן מגורים לנדל״ן מסחרי?
בעוד שמחירי הדירות למגורים עם מחיר גבוה במיוחד, נכסים מסחריים עדיין שומרים על מחיר שפוי בהשוואה. נדל"ן מסחרי יכול להיות חניון, מבנים תעשייתיים, משרדים ועוד. היתרון המשמעותי של נכסי נדל"ן מסחריים הוא התשואה, בעוד שהתשואה על דירות מגורים בדרך כלל יהיה בין 3% ועד 5% במקרים חריגים, נכסים מסחריים מגיעים לתשואה של בין 8% ועד 10%. החיסרון בנכסים מסחריים יהיה ההון ההתחלתי הנדרש, שהוא גבוה בהשוואה לנכסים פרטיים.
לעומת זאת, נדל"ן למגורים אמנם במחיר גבוה, אך כיום בעוד שהריביות קופצות ההצעות שיש מצד הבנקים מאוד נוחות ודווקא עכשיו זה הזמן להשקיע בנדל"ן למגורים. המחירים צפויים לזנק בחזרה לאחר הורדת הריבית ואפילו לפני כן, כמובן שזאת לא הבטחה ואף אחד לא באמת יודע איך שוק הנדל"ן יגיב. החיסרון של השקעות בנדל"ן למגורים הוא החיפוש אחר עסקה טובה, נדרש מחקר מעמיק.
סוגי מיסוי נדל"ן:
מס רכישה - מס רכישה משולם למדינה בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק, ובהתאם לגובה העסקה. משרד האוצר אמנם הפחית את שיעור המס בצורה משמעותית, ועקב כך משקיעי נדל"ן רבים קפצו על המציאה.
מס שבח - מס שבח הוא מס המשולם בעת מכירת הנכס, ובהתאם לרווחים של המשקיע. המס למעשה מייצג לנו את ההפרש בין סכום המכירה ובין הסכום שהנכס נרכש כולל הוצאות נלוות. מס שבח כיום הוא די גבוה, ועומד על 25% בדומה לרווחים בשוק ההון.
היטל השבחה - אם בחרתם לשדרג את הנכס שלכם, יוטל עליכם היטל השבחה. לדוגמא, אם בחרתם להוסיף מרפסת לנכס שלכם, עליכם יהיה לשלם היטל השבחה במקרים רבים (בהתאם לגודל המרפסת). היטל השבחה יהיה בגובה 50% משווי השבחת הנכס לבדו.
הפרמטרים החשובים ביותר שיש להתחשב בהם לפני שמתחילים להשקיע בנדל״ן
לפני שאתם מוציאים כסף מהבנק, לוקחים הלוואה מהבנק או בכלל חושבים להשקיע בנדל"ן יהיה עליכם לענות על מספר שאלות. למי אתם צריכים לענות על השאלות? בעיקר לעצמכם. ריכזנו עבורכם מספר נקודות שיש לקחת בחשבון לפני השקעות נדל"ן:
מהי מטרת ההשקעה? השאלה הזאת אמנם נשמעת מוזרה, אבל היא חשובה מאוד. כאשר אתם בוחרים נכס נדל"ן עליכם לדעת האם אתם משקיעים בשביל למכור את הנכס תוך מספר שנים, האם אתם רוצים להרוויח משכירויות, האם אתם רוצים לרכוש קרקע כדי לבנות עליה. חשוב להכיר את מטרת ההשקעה כדי לבחון האם ההשקעה במקום שבחרתם משתלמת.
האם יש לכם הון עצמי? ככל שאין לכם הון עצמי יורדות אפשרויות מהפרק. גם אם אין לכם הון עצמי, יש לכם אפשרויות השקעה שונות וכמו כן, הסיכונים משתנים. גם ללא הון עצמי ניתן לרכוש קרקעות, להשקיע בקרנות נדל"ן או להשתמש בנכס אחד שבבעלותכם כדי להשקיע בנכס אחר.
מיסוי - כדי לחשב עסקה אתם צריכים לכלול את כל ההוצאות שיש באותה עסקה. ההוצאות כוללות מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה בעתיד ועוד מיסים רבים אחרים. מלבד לאלו, מהו הסכום שאתם אמורים להוציא על תיווך, עורכי דין ובעלי מקצוע אחרים? רק כשאתם מכירים בכל ההוצאות תוכלו לחשב עד כמה העסקה משתלמת.
השקעות נדל"ן בהרצליה וראשון לציון
כיום ערי המרכז נראים למשקיעים כמו מקום שצריך להתרחק ממנו, אבל אם נצא ממש מעט מתל אביב נוכל למצוא השקעות די משתלמות. כיום ערים כמו הרצליה וראשון לציון נמצאות בתסיסה, היצע רחב של פרויקטים בנדל״ן המוצעים למשקיעים השונים במחירים משתלמים, בין אם מדובר על דירות חדשות ובין אם מדובר על דירות ישנות המיועדות להשקעה. היתרונות המרכזיים בהשקעה בערי המרכז הוא הצפי של התשואה, הקרבה למרכז, הרצון של שוכרים רבים ומשפחות לגור במרכז במחיר שפוי וכמובן, להיות ליד הים. אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן לטובת הגדלת הכנסות או אפילו למגורים וגלו את כל מה שמשקיע נדל"ן צריך להכיר - גם אם אין לכם הון עצמי תוכלו למצוא השקעות מתאימות.
לסיכום
השקעות בנדל"ן נחשבות להשקעות יציבות, רבים בוחרים להשקיע את הכסף שלכם במוצר פיזי מאשר בשוק ההון ובאפיקי השקעה אחרים שם הסיכון הרבה יותר גבוה. עם זאת, לא הכל ורוד בהשקעות נדל"ן וכדי להתחיל להשקיע אתם צריכים ללמוד על סוגי השקעות, לדעת איך למזער סיכונים ואיך לבחור בהשקעות המתאימות לכם. היתרון המרכזי שרבים לא מודעים אליו הוא שגם אם אין לכם הון עצמי עדיין תוכלו להשקיע בנדל"ן, מקווים שאהבתם והמדריך שלנו עזר לכם לדעת ולהבין איך להשקיע בנדל״ן.
שאלות ותשובות:
האם השקעות נדל"ן הן לכל אחד?
השקעות נדל"ן מתאימות למתחילים וכמו כן, למשקיעים מנוסים. גם ללא הון עצמי גבוה תוכלו למצוא השקעות מתאימות שיניבו לכם תשואות בהתאם.
מה הכי כדאי לדעת לפני שניגשים להשקעות נדל"ן?
חשוב להכיר את תהליך המיסוי, להכיר אזורים חמים ולדעת איך לבחון עסקה בצורה מקיפה.
מהי הדרך הכי מהירה להשקיע בנדל"ן ולהרוויח?
הכל תלוי בהון העצמי שלכם. תוכלו להשקיע בקרנות בהון נמוך, אם יש לכם סכום מסוים תוכלו לרכוש דירה להשקעה או לרכוש נכסים מסחריים.
מה זה קרנות ריט? קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן מניב. קרנות אלו למעשה רוכשות נכסי נדל"ן מסחריים ופרטיים כאחד ומשכירות אותם. התשואה בקרנות אלו משתנה והיא מתבססת על ההכנסות מאותם נכסים.