רוצים להוסיף מעלית לבנין ושכן אחד מתנגד? יש אי הסכמה על ביצוע של תמ"א 38? לכל הוויכוחים האלו יש כתובת: רשם הבתים המשותפים מוסמך להכריע במחלוקות בין דיירי בית משותף
מגורים בבית משותף עשויים להיות חוויה נעימה, אם דייריו משכילים לקיים ביניהם יחסי שכנות טובה ודיאלוג שוטף. אבל לעיתים עלולים להיווצר מחלוקות מסוימות בין דיירי הבניין – מחלוקות הדורשות גוף חיצוני המוסמך לקבל החלטות. בדיוק כאן נכנס לתמונה רשם הבתים המשותפים (הנקרא גם המפקח על הבתים המשותפים).
כדאי לדעת: על פי חוק המקרקעין (התשכ"ט 1969), בית משותף מוגדר כבית המכיל שתי דירות מגורים ומעלה, הרשום בפנקס הבתים המשותפים. בית משותף כולל הן את שטחי המגורים (הדירות השונות) והן את הרכוש המשותף. תחת הגדרת "רכוש משותף" נכללים כל שאר חלקי הבית שאינם חלק משטחי המגורים, למשל מקלט, חדר מדרגות, מעלית, גג המבנה – וגם זכויות בנייה שטרם נוצלו.
מהו תפקידו של רשם הבתים המשותפים?
פנקס הבתים המשותפים נמצא באחריותו של רשם הבתים המשותפים, המשתייך ליחידת מרשם המקרקעין המופעלת על ידי משרד המשפטים. כיום פועלות ברחבי הארץ תשע לשכות רישום: תל-אביב, חיפה, ירושלים, באר-שבע, חולון, נתניה, רחובות, נצרת ופתח-תקווה; וכן שלוש שלוחות הנמצאות באילת, עכו וחדרה.
הרשם אחראי על רישום כל הבתים המשותפים בישראל, במסגרת פנקס הבתים המשותפים. הרישום כולל את תשריט הבניין, פירוט מדויק של הרכב הבית המשותף והזכויות של כל דייריו (בעלי הדירות) ברכוש המשותף, את הרכב השטח המשותף ורשימת הדיירים.
מתי פונים אל רשם הבתים המשותפים?
כאמור, הצורך בפנייה אל הרשם נולד בדרך כלל על רקע מחלוקת שהתגלעה בין בעלי דירות בנוגע לרכוש המשותף. אי הסכמה כזו יכולה לנבוע, למשל, מדעות שונות לגבי דרך האחזקה של הרכוש המשותף. ויכוחים וסכסוכים עלולים לצוץ גם בכל הנוגע לחלוקת הרכוש המשותף בין בעלי הדירות, וכן לגבי תוכניות הרחבה של הבית, שיפוצים והשבחת הנכס באמצעות תמ"א 38.
מחלוקת שכיחה יחסית עולה על רקע רצונו של בעל אחת מהדירות להצמיד חלק מהרכוש המשותף אל דירתו, ובכך להרחיב הלכה למעשה את קניינו הפרטי על חשבון הרכוש המשותף. כך, למשל, מבקשים דיירים רבים בקומה העליונה של בית משותף לבצע שינוי בזכויות, בדמות בקשה להצמיד חלק מהגג (שהוא כזכור רכוש משותף) אל דירתם במטרה להרחיב אותה ולעתים אף כדי לבנות קומה חדשה.
על פי תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין, שלושה רבעים מבעלי הדירות המחזיקים בשני שליש מהרכוש המשותף רשאים להסכים על שינויים בזכויות הבנייה המשותפות (למשל, הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת). השינוי מחייב לא רק את הסכמת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות, אלא גם שינוי ברישום בטאבו ובתשריט הבניין הנמצא בפנקס הבתים המשותפים. מכאן, שבעת מחלוקת בין בעלי הדירות בבית משותף – מחלוקת שהם אינם מצליחים ליישב אותה בכוחות עצמם – הגוף המוסמך והקובע הוא רשם הבתים המשותפים.
מהן סמכויות רשם הבתים המשותפים?
לרשם מעמד מקביל לזה של שופט בבית משפט השלום. כלומר, הרשם מהווה ערכאה שיפוטית המוסמכת לפסוק ולהכריע במחלוקות המובאות בפניו. מכאן שכל ההליכים מתנהלים בפניו בדיוק כפי שהיו מתנהלים בבית משפט: הגשת תביעה, צירוף מסמכים, נימוקים, פירוט הסעד המבוקש וכן תשלום אגרה. במקרה שאחד מהצדדים להליך שהתנהל בפני הרשם אינו שבע רצון מההחלטה המתקבלת, הוא רשאי להגיש עליה ערעור לערכאה גבוהה יותר – בית המשפט המחוזי.
על פי חוק המקרקעין (התשכ"ט 1969), מסגרת הסמכויות של רשם הבתים המשותפים כוללת הוצאת צווים לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים, ביטול רישום של בית משותף, הכרעות בבקשות ובהתנגדויות, קבלת החלטות הנסמכות על תקנות חוק המקרקעין, תיקון רישומים קיימים בפנקס ועוד.
הרשימה המפורטת של הסכסוכים שבהם דן רשם הבתים המשותפים כוללת, בין השאר, את נושא הרחבות דירה, התקנת כבלים או צלחת לווין, אופן ההשתתפות בהוצאות לאחזקת הרכוש המשותף, טענה להסגת גבול, מחלוקת על מתקנים משותפים כגון התקנת מעלית ועוד.
כאמור, אחד מהנושאים המרכזיים שהרשם נדרש לו בתדירות גבוהה יחסית הוא ביצוע תמ"א 38 – חיזוק המבנה מפני סכנת רעידת אדמה, תוך השבחתו והעלאת ערך הדירות המצויות בו. על פי החוק, הרשם רשאי לאשר את ביצוע התוכנית גם במקרה שרק שני שליש מבעלי הדירות הסכימו לה, ובתנאי שאפשר קודם לכן למתנגדים (ה"סרבנים") לשטוח בפניו את נימוקיהם.