בעלי הדירות יכולים להשפיע רבות על השינויים החיצוניים והפנימיים שיעבור הבניין במסגרת תמ"א 38. אילו שיקולים יש לקחת בחשבון ומה יתרום יותר לעליית ערך הנכס
מאת: אורי שנף, אדריכל מטעם מגשימים נכסים
שדרוג הבניין במסגרת תמ"א 38 מעמיד אתגר כפול בפני האדריכל: מצד אחד קיימים האילוצים המבניים – הכוללים את ההתאמה הנדרשת לצורך עמידות ברעידות אדמה, ומן הצד השני קיים ההיבט האסתטי – שהוא חשוב לא פחות עבור הדיירים. לכן, על היזם המבצע להשקיע מאמצים כדי לוודא שהדיירים לא ייאלצו לבחור בין אסתטיות לבין פרקטיות בתכנון הבניין המשופץ. זאת על ידי תכנון נכון ודאגה לכך שהבניין יתקשר עם הסביבה בה הוא ממוקם.
כך למשל, העובדה שלבניין נוספים אגפים, מרפסות ותוספת בנייה הכוללת ממ"דים, לא אמורה ליצור מצב בו הבניין הופך ליצור כלאיים. לכן, כבר בתכנון הראשוני יש למנוע אפשרות שהתוצר הסופי יראה כמו מבנה שעליו הודבקו ונבנו טלאים. המוצר המוגמר צריך להיראות כיחידה עצמאית והומוגנית.
נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון בשלב התכנון היא שאחת למספר שנים מתעורר הצורך בשיפוץ כזה או אחר של הבניין. לכן, תמ"א 38 היא הזדמנות לבצע את השינויים הללו ושינויים נוספים שיאפשרו לדיירים ליהנות מהמבנה המחודש למשך שנים רבות.
קודם כל: להגדיר סדר עדיפויות
במפגש הראשון עם הדיירים, אני דואג להציג בפניהם את האפשרויות הקיימות ומבקש לשמוע מהם איך הם רואים את השיפור בחייהם. בהתאם לכך, אני עוזר להם למצוא את סדר העדיפות הנכון לשיפוץ. פעמים רבות, הרחבת הדירה תקבל עדיפות על פני יצירת מקומות חניה. מצוקת הדיור בארץ יוצרת סדר עדיפות ברור, במיוחד בדירות עם ילדים שעוד גרים בבית ההורים.
עם זאת, אופי השיפוץ משתנה בין שכונות ותיקות לצעירות – זוג מבוגרים יעדיף למשל חניה פרטית מקורה, בעוד משפחות צעירות יעדיפו תוספת של חדר או חצי חדר. אם בתוכנית הבניין המקורית כל הדירות בנויות באותה צורה, ההרחבה תתבצע באופן שווה בכל הדירות. לעומת זאת, אם הדירות בגדלים שונים, ההרחבות נעשות באופן דיפרנציאלי ביחס לכלל ההרחבה של הבניין תוך שאיפה לחלוקה נכונה ככל הניתן של השטח.
הדירות מבפנים: שמירה על הדנ"א
כאשר מוסיפים לבניין אגף חדש, יש לוודא כי ההתחברות לאגף בתוך הדירות תיעשה תוך שמירה על הדנ"א המקורי של הדירה – מבלי לעוות את המבנה הראשוני. הוספת חדר שינה בחזית הסלון, לדוגמא, עלולה לגרום לבעיות תכנון קשות.
תכנון נכון משלב בין הפוטנציאל של המגרש ושל תמריצי תוכנית תמ"א 38, עם מבנה הדירות הקיים בבניין. זאת כדי לאפשר דירות טובות ונוחות, גם לאחר השיפוץ. לא די בהוספת שטח – השאלה האמתית היא באיזה אופן מוסיפים אותו.
הבניין מבחוץ: יפה זה מבוקש
מראה הבניין מבחוץ חשוב לא פחות ממראה הדירות מבפנים. רבים ודאי יופתעו לשמוע איזה הבדל מהותי ישנו בשווי הנכס בין דירות זהות בבניין ישן ובבניין שזה עתה שופץ.
בניינים יפים הם בניינים מבוקשים. בניין שהדירות בו הורחבו מתוקף תמ"א 38 והוא איבד ממראהו החיצוני, נהנה פחות מאהדת הציבור. לפעמים ניתן ליצור בניין עם ניראות ייחודית – מה שמעלה את ערך הדירה הרבה מעבר לתוספת של חניה או מרפסת – עובדה שאנשים ואפילו שמאים נוטים לשכוח.
כסות חדשה, תוספת אגפים וקומות משנים את האופן בו אנו רואים את המבנה, את הפרופורציות שלו ואת הדרך בה הוא נוגע באדמה. התמורות במבנה כה משמעותיות, עד שלא ניתן לזהות בו יותר את מה שהיה – לטוב ולרע. יש לקחת אחריות על הזהות החדשה שיוצרים לבניין בזמן השיפוץ, זהות אשר תיקח את הצופה בו למחוזות חדשים יפים יותר.
התוכנית הארצית אמנם תציל אותנו פיזית מרעידות אדמה, אך אסור שהיא תשאיר אותנו מצולקים מבחינת הנוף האורבני כאשר אנו הולכים ברחוב. יש למנף את ההזדמנות לתמ"א 38 ולדאוג לחזות ראויה.