כל בית צריך ועד בית

ועד הבית הוא גוף חשוב לשמירה על ניהול תקין של הבניין. כיצד בוחרים את חבריו, מהן סמכויותיו, מה ניתן לדרוש ממנו ומי רשאי להיות חבר בו? כל התשובות

נציג ועד הבית הוא אחד האנשים שדיירי הבניין הכי חוששים לפגוש בחדר המדרגות – הוא דורשים מאתנו תשלומים, מתלונן על נביחות הכלב, תולה לנו פתקים מנדנדים על לוח המודעות, ובאופן כללי מקשה על החיים. עם זאת, לוועד תפקיד חשוב מאוד בשמירה על הניהול התקין של בנין המגורים, ובלעדיו עלול להיות לשכנים קשה מאוד להסתדר זה עם זה. אז על מה בעצם אחראי הוועד? להלן כל התשובות.

כיצד נבחר ועד הבית?

ועד בית נבחר באסיפה כללית של דיירי בניין משותף, המתכנסת לפחות פעם אחת בשנה, ואליה מגיעים לפחות מחצית מבעלי הדירות. הוועד הנבחר ממנה דייר אחד עד חמישה דיירים לכל היותר. ניתן לשנות את הרכב הוועד באמצעות כינוס אסיפה כללית שלא מן המניין (על פי דרישה של לפחות שליש מבעלי הדירות), שבמסגרתה נערכת הצבעה. אסיפה שלא מן המניין צריכה להתכנס תוך 14 יום מרגע השגת הרוב הדרוש לכך.

האם שוכר דירה רשאי להשתתף ולהצביע באסיפה הכללית?

זכות ההצבעה באסיפה הכללית שמורה לבעל הדירה בלבד, אלא אם החליט להסמיך (באמצעות ייפוי כוח חתום) את הדייר לייצג אותו ולהצביע בשמו. במקרה כזה, הצבעת השוכר תחייב את בעל הדירה.

אף אחד מהדיירים לא רוצה להיות בוועד. מה עושים?

במקרה כזה יכולים דיירי בניין משותף לבחור בין שלוש אפשרויות:

לשכור את שירותיה של חברת ניהול חיצונית שתשמש כוועד הבית, כאשר כל הדיירים משתתפים במימון.לפנות אל רשם הבתים המשותפים (המפקח על בתים משותפים) בבקשה שימנה אדם או חברה לניהול הבית, כאשר כל הדיירים משתתפים במימון.קבלת ייעוץ מהאגודה לתרבות הדיור. נציגי האגודה ינסו להשיג את הסכמת אחד מהדיירים לשמש כוועד הבית ויעניקו לו סיוע והדרכה, או לחילופין ימליצו על חברת ניהול מקצועית המעניקה שירותים תמורת תשלום.

האם קיימת חובה לשלם את דמי ועד הבית?

כן. היקף דמי הוועד נקבע באסיפה הכללית: ניתן להחליט על גובה הסכום על פי שטחה של כל דירה ביחס לרכוש המשותף, או על פי מספר החדרים בכל דירה, או להסכים על סכום אחיד לכל הדירות. כל בעל דירה בבניין משותף חייב לשלם את דמי הוועד באופן שוטף. במקרה שהדירה מושכרת, תשלום דמי הוועד חל על השוכר, ויש לעגן זאת בחוזה השכירות.

מהו תפקידו ומהן סמכויותיו וחובותיו של ועד הבית?

ניהול שוטף של הרכוש המשותף בבניין (חצר, חדר מדרגות, מעלית, מקלט וכו').גבייה קבועה של דמי ועד לצורך אחזקה וניהול הרכוש המשותף.טיפול בתקלות ובמפגעים ברכוש המשותף (סתימת צינור הביוב של הבניין, החלפת אינטרקום וכו').הזמנת הצעות מחיר מבעלי מקצוע לצורך טיפול ברכוש המשותף.שכירת בעלי מקצוע לטיפול ואחזקה של הרכוש המשותף (ניקוי, גננות וכו').ניהול ספר ועד הבית, המפרט את ההכנסות ואת ההוצאות השונות.ועד הבית רשאי לפתוח חשבון בנק שבו יופקדו דמי הוועד הקבועים וממנו יבוצעו משיכות לצורך כיסוי ההוצאות השונות.ייצוג הבניין בפני רשויות שונות (כגון הרשות המקומית, חברת החשמל וכו') בכל הנוגע לרכוש המשותף.הצגת דו"ח כספי (הכנסות והוצאות) בפני האסיפה כללית.לנהל ספר קבלות מסודר ולמסור קבלה כנגד כל תשלום של דמי הוועד.

מה ניתן לדרוש מוועד הבית?

מעבר לטיפול השוטף, רשאי כל בעל דירה בבניין משותף לתבוע מוועד הבית לדאוג לתיקון ליקויים ברכוש המשותף שעלולים להסב נזק לנכס שלו. כמו כן, על הוועד לאפשר לכל בעל דירה לעיין בכל עת ברישום הכספים (הכנסות והוצאות).

האם כדאי לי להתמודד לתפקיד ועד הבית?

ועד הבית הוא תפקיד המתבצע בהתנדבות מלאה – ללא קבלת כל תמורה או טובת הונאה מכל סוג – ומנגד דורש גילוי אחריות, סבלנות וזמן פנוי. מדובר בתפקיד חשוב המקנה למחזיק בו אפשרות לפקח ולשמור על הרכוש המשותף, לשמש כגורם מפשר בסכסוכים המתגלעים לעתים בין דיירי בניין משותף, ואף לשמש כיזם של תוכניות להגנה על הבניין, השבחת ערכו וערך הדירות שבו (למשל, באמצעות תמ"א 38).

האם ועד הבית רשאי להחליט על שינויים מהותיים בבניין, למשל התקנת מעלית או ביצוע תמ"א 38?

לא. שינויים מסוג זה ברכוש המשותף – כגון תמ"א 38 שבמסגרתה זוכה הבניין לחיזוק מפני סכנת רעידות אדמה תוך השבחתו והעלאת ערך הדירות – מחייבת את כינוס האסיפה הכללית. אישור ביצוע תמ"א 38 דורש את הסכמת שני שליש מבעלי הדירות. חשוב לדעת: כל אחד מבעלי הדירות רשאי ליזום ביצוע של תמ"א 38, באמצעות פנייה לחברה מקצועית העוסקת בתחום. נציגי החברה יסייעו בהשגת הסכמתם של שאר בעלי הדירות להליך.