בחירת דיירים מתאימים, ביטוח מבנה וחוזה מפורט – ועוד כמה דברים שחשוב לדעת לפני שאתם משכירים את הדירה שלכם לזרים
השכרת דירה יוצרת מקור הכנסה חודשי נוסף, אבל לפני שממהרים לפרסם את הדירה בלוחות המתאימים או פונים למשרד תיווך – כדאי להכיר מספר כללים חשובים בנושא.
כיצד בוחרים דיירים מתאימים?
במטרה לבחור בדיירים אמינים הן מבחינת תשלום שכר הדירה והחשבונות השוטפים והן מבחינת השמירה על הנכס המושכר, מומלץ ליצור קשר עם בעלי הנכס הקודם שבו התגוררו השוכרים הפוטנציאליים ולקבל חוות דעת על אופיים ואמינותם. בנוסף, יש לוודא עם השוכרים מספר נושאים ולעגן אותם במידת הצורך בחוזה, ביניהם: כמה נפשות יתגוררו בדירה, השימוש המיועד (מגורים בלבד או גם שימוש לצרכי עבודה), תחביבים שעלולים להפריע לשכנים, ואת קיומם של בעלי חיים.
שמירה על הנכס
בנוסף לסעיפים בנושא זה שיש לכלול בחוזה השכירות (ראו בהמשך), יש להבטיח שהשוכרים ידאגו לבטח את הדירה בביטוח מבנה. ביטוח כזה, שעלותו מסתכמת בדרך כלל בכ-300-400 שקל לשנה, יכסה נזקים מסוגים שונים, כגון שריפה או הצפה. גם אם בידי המשכירים כבר נמצאת פוליסת ביטוח מבנה, רצוי שלא להוסיף את שמם של השוכרים אל הפוליסה, אלא לדאוג לביטוח מבנה נפרד.
סעיפים חשובים בחוזה שכירות
תקופת השכירות – מועד הכניסה לנכס המושכר ומועד היציאה ממנו. רצוי שתאריך סיום החוזה יכלול גם שעה מדויקת (למשל, 10:00 בבוקר). אם קיימת אופציה להארכת תקופת השכירות, יש לציין זאת בסעיף נפרד. כמו כן, יש להסדיר בחוזה אפשרות של המשכירים והשוכרים לסיים את החוזה לפני המועד המקורי, באמצעות מתן הודעה מראש. אם סוכם שעל שוכרים העוזבים לפני תום תקופת השכירות מוטלת חובה למצוא שוכרים חלופיים – יש לציין זאת בחוזה.
דמי השכירות – הסכום החודשי, כולל סוג המטבע (שקל או דולר). אם הוחלט שדמי השכירות צמודים למדד או לערך מטבע מסוים, יש לציין זאת במפורש. כאן מומלץ להוסיף סעיף הנקרא "הפרה יסודית" – הקובע מה נחשב להפרת תנאים יסודית המביאה לביטול מיידי של החוזה.
סוג התשלום – צ'ק חודשי, כסף מזומן, העברה בנקאית או תשלום באמצעות כרטיס אשראי.משכירים רבים מעדיפים לקבל לידיהם צ'קים לכל תקופת השכירות. במקרה כזה, יש לציין בחוזה את פרטי הצ'קים המלאים – שם הבנק והסניף, מספר סידורי, סכום ומועד פירעון. במידה והשוכר משלם על שירותים שונים כגון ארנונה וחשמל באמצעי תשלום נפרדים, ניתן לצלם את הצ'קים עבור שכר הדירה ולהוסיפם כנספח לחוזה עליו יחתמו הצדדים, כך שישמשו כהוכחה של אמצעי התשלום עבור השכירות במקרה של מחלוקת. צילום זה מהווה יתרון גם לשוכר במקרה של הפסקת ההתקשרות, שכן הוא מאפשר לו לדעת אלו צ'קים צריכים להתבטל.
מועד התשלום – יום קבוע בחודש שבו תתבצע העברת דמי השכירות. במקרה שמלוא דמי השכירות מועברים מראש למשכירים, כלומר כבר בתחילת תקופת השכירות, יש לציין בחוזה את הסכום המדויק ומועד קבלתו.
ביטחונות – קיימים מספר סוגים של ביטחונות שאמורים להבטיח את קבלת דמי השכירות, תשלום החשבונות השוטפים וכן את השמירה על הנכס המושכר: צ'ק ביטחון (הכולל סכום שסוכם מראש, ללא ציון תאריך), שטר חוב (הכולל סכום שסוכם מראש, חתום על ידי ערב אחד לפחות), החתמת ערבים על החוזה (כולל פרטיהם המלאים) וערבות בנקאית (השיטה העדיפה והבטוחה ביותר מבחינת המשכירים).
תשלומים שוטפים – יש להעביר את החשבונות השונים (כמו ארנונה, מים, חשמל, גז, טלפון וכו') על שמם של השוכרים. במקביל, רצוי להחתים את השוכרים על צ'קים פתוחים לפקודת ספקי השירות השונים ולציין בחוזה את מספרי הצ'קים. כמו כן, יש לציין בחוזה שהמשכירים נושאים בכל התשלומים השוטפים, כולל דמי ועד הבית.
תחזוקה – סעיף זה נועד להסדיר ארבעה נושאים חשובים: את חובת המשכירים לטפל ולתקן בכל קלקול / נזק / בלאי במבנה הדירה (למשל, דוד חשמל, נזילת מים וכו'); את המועד שבו יתוקן הנזק מרגע העברת ההודעה למשכירים; את חובת השוכרים להודיע למשכירים באופן מיידי על כל נזק שנגרם לנכס המושכר; ואת חובת השוכרים לכסות את עלויות התיקון של כל נזק שנגרם עקב רשלנות או טיפול לקוי. לסעיף זה יש להוסיף פירוט של כל הפריטים שהושכרו יחד עם הדירה (למשל, מזגן, ריהוט וכו').
ביקור בדירה – החוזה צריך לכלול את הסכמת השוכרים לאפשר למשכירים לבקר מדי פעם בנכס המושכר ואף להציג אותו בפני שוכרים או רוכשים פוטנציאליים (כמובן – בתיאום מוקדם).
לסיכום, בחירה נכונה של השוכרים, הכנה וחשיבה על כל הפרטים, תסייע לכם לנהל יחסים תקינים עם הדיירים, שיבטיחו ראש שקט והכנסה קבועה. שמירה על כללים אלו גם תוכל להגן עליכם במקרה של חיכוכים ועימותים עמם.