חיפוש

חולמים על חו"ל? הטיפים שלנו

חולמים על דירה בניו-יורק או אולי על בית בקוסטה-ריקה? להלן מספר שיקולים שחשוב לקחת בחשבון לקראת רכישת נדל"ן בחו"ל





מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל מביאים בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים להתעניין ברכישת נכסים בחו"ל. על פי הנתונים המצטברים, היעדים המבוקשים הם אמריקה (צפון היבשת ומרכזה) ואירופה (עם התעניינות הולכת וגוברת בנכסים במזרח היבשת). היצע האפשרויות רחב מאוד ובמקרים רבים נראה כי מדובר בהשקעה שתשואה נאה בצידה, אבל לפני קבלת החלטה כדאי להכיר כמה


נקודות מרכזיות למחשבה:

הזדמנות פיננסית – על פי רוב, מחירי הנכסים בחו"ל (דירות, מגרשים ונכסים מסחריים) זולים באופן משמעותי לעומת מחירי נכסים מקבילים בישראל. נכס נדל"ן הנרכש במחיר נוח ומניב דמי שכירות גבוהים עשוי להוות הזדמנות מוצלחת להשקעה מיידית או כהשקעה לטווח ארוך (למשל, אם מדובר בנכס שערכו צפוי לעלות בעתיד כתוצאה מפיתוח של האזור בו הוא ממוקם).שיטות מיסוי – לכל מדינה שיטת מיסוי משלה, ומכאן שלפני רכישת נכס יש להסתייע בגורם מקצועי המכיר היטב את חוקי המס המקומיים. גורם  כזה יסייע בגיבוש תוכנית לרכישת הנכס שתכלול התייחסות לנושא המיסוי במדינת היעד, כמו גם לחוקי המס בישראל. תכנון מס אמנם כרוך בהוצאה נוספת, אבל מנגד הכרת הכללים ותכנון מס נכון ישפיעו במידה רבה על גובה ההשקעה (הרכישה והתחזוקה השוטפת) וההכנסה (דמי שכירות), כלומר על התשואה.רכישה עצמאית – תהליך הרכישה דורש הקצאת זמן, אנרגיה וכספים לצורך שורת פעולות מורכבת הכוללת, בין השאר, את איתור הנכס המתאים, בדיקה פיסית (כולל שכירת אנשי מקצוע מקומיים כמו מהנדס או שמאי), ביצוע הערכת שווי של הנכס אל מול התשואה שהוא צפוי להניב, בדיקת מצב שוק הנדל"ן באזור בו נמצא הנכס ואיסוף הצעות של גורמים פיננסיים (במדינת היעד או בישראל) למתן הלוואה או משכנתא. בנוסף יש לקחת בחשבון תהליכים כגון בדיקת עלויות רישום הנכס במוסדות השלטון המקומי, פרסום הנכס לצרכי השכרה, חתימת חוזה עם משכירים, שכירת שירותיו של גורם מקומי (אב-בית) לפיקוח וניהול שוטף ועוד. לכל אלה יש להוסיף את הוצאות הנסיעות ליעד ואת הוצאות השהייה במדינה.רכישה באמצעות חברה – בישראל פועלות חברות רבות העוסקות במכירת נכסים בחו"ל. בדרך כלל, השירות כולל גם ניהול ופיקוח על הנכס, איתור שוכרים ואחריות על התחזוקה. לפני בחירת חברה יש להשוות בין מספר הצעות ולבדוק היטב את החוזים המוצעים. גם כאן יש לחשב את עלות השירות ולזכור שככל שההוצאה גבוהה יותר – כך תפחת התשואה מהנכס.ערך ההשקעה – רכישת נדל"ן בחו"ל היא השקעה אקטיבית, ומכאן שיש להשגיח על הנכס ולבדוק מעת לעת את המגמות בשוק הנדל"ן המקומי במטרה לשמור על ערך ההשקעה ולזהות הזדמנויות. במסגרת זו, רצוי לקבוע מראש מועדים לביקור בנכס כדי לעמוד מקרוב על אופן אחזקתו וניהולו, התנהלות השוכרים וכן על ההתפתחויות בשוק המקומי.עלויות שונות – תוכנית פיננסית לקניית נכס בחו"ל צריכה להתחשב בכל העלויות הנלוות לרכישה עצמה, ביניהן ביטוח הנכס, שכר טרחת עורך דין, דמי ניהול, דמי ייעוץ מס, נסיעות ושהייה בחו"ל, אחזקת הנכס (כולל שיפוץ מקדים או תיקון נזקים הנובעים מבלאי), תשלומים חד-פעמיים ושוטפים לרשויות המקומיות ועוד. כמו כן, יש לקחת בחשבון שייתכן שהנכס לא יושכר באופן מידי, כך שעד למועד חתימת חוזה שכירות הוא לא יניב הכנסה וידרוש הקצאת כספים לכיסוי תשלומים שוטפים (למשל, ארנונה או דמי ועד בית).


למי מתאימה השקעה כזו?

המרחק הגיאוגרפי נחשב לגורם המרכזי המרתיע משקיעים פוטנציאליים המתעניינים ברכישת נכס נדל"ן בחו"ל. העובדה שמדובר בנכס שאינו נמצא "מתחת לעין", אינו זמין לביקור מידי, ממוקם באזור שבדרך כלל אינו מוכר, ושהפיקוח עליו נעשה בסוג של "שלט רחוק" – עשויה להעצים את התחושה שמדובר בהשקעה נועזת. ואכן, רכישת נדל"ן בחו"ל אינה השקעה שמתאימה לכולם. עם זאת, איתור הזדמנות טובה, התנהלות פיננסית נכונה, שכירת אנשי מקצוע טובים ומוכנות להשקיע זמן פנוי לטובת פיקוח וניהול, עשויים להצטרף יחד לאפשרות של השקעה מעניינת ואולי אף רווחית.

9 צפיות

כל הזכויות שמורות למגשימים נכסים בע"מ