אז שמעתם על תמ"א 38, הבנתם מהן התועלות והיתרונות בהצטרפות לפרויקט, התחלתם לחלום על הבניין המשופץ והדירה המשודרגת ו….נתקלתם בדייר או מספר דיירים שלא רואים את הדברים כמוכם. מהר מאד תגלו שעל מנת לצאת לדרך בביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, נדרשת בראש ובראשונה הסכמה של בעלי הדירות ונכונות מוצהרת שלהם לשתף פעולה עם התהליך. במאמר הבא שלפניכם תלמדו מהי החוקיות של התנהלות מול דייר סרבן וכיצד ניתן להתמודד במקרים כאלו עם דייר שמסרב להסכים להתהליך.
למעשה, הסכמת בעלי הדירות נדרשת במספר אבני דרך בפרויקט:
הסכמה לגבי נציגות דיירים שתוביל את הפרויקטה
סכמת בעלי הדירות לניהול משא ומתן והתקשרות עם יזם
הסכמה בשלב הצגת התוכניות האדריכליות המוצעות לדיירים
הסכמה וחתימה על חוזה שירותי בנייה לצורך בקשה להיתר בנייה
הסכמה לגבי שלבים בתהליך הביצועה
סכמה לגבי שמירת הבית במצבו החדש תוך יחסי שכנות נעימים בין הדיירים
איזה רוב נדרש לצורך יציאה לדרך?
השגת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 היא אחד החסמים המרכזיים עמם מתמודדים היזמים ובעלי הדירות המעוניינים לצאת לדרך.
בעבר, לא נתנו לבעלי הדירות כלים להתמודד במקרה של דייר סרבן, המתנגד לביצוע תמ"א 38 בבניין שלו, ועסקאות רבות נכשלו בשל הקושי לשכנע את הסרבנים. אולם, מכיוון שתכנית תמ"א 38 היא תוכנית חשובה מאד ברמה הלאומית, שעשויה להציל חיים במקרה של רעידת אדמה משמעותית, או בזכות שהייה מוגנת בממד שהוסף לדירה לרבות הגנה במצבי לחימה צבאיים, שינה בית המשפט את גישתו והחליט להפחית את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט.
כך, אם בתחילת הדרך נדרשה 100% הסכמה לביצוע תמ"א 38/1, בהמשך עודכן המספר ל 80% וכיום נדרשים 66% בלבד. גם לביצוע תמ"א 38/2, הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש נדרש בהתחלה רוב של 100%, ובהמשך עודכן המספר ל 80% בלבד.
מידע מקצועי נוסף
כיצד מתמודדים עם דיירים סרבנים?
בכל פרויקט ישנו צורך בהצגת התועלות הגלומות בתמ"א 38 עבור הפרויקט הספציפי ובהסבר שיהיה ברור ומובן לכלל הדיירים, יחד עם זאת, ייתכנו מצבים שבהם כמספר בעלי הדירות, כך מספר הדעות השונות…..
אם נתקלתם בדייר שלא מביע נכונות בפרויקט, אנחנו מאמינים שבשלב הראשון, לפני הגדרתו כדייר סרבן, יש לנסות ולהתמקד במאמצי שכנוע מצד בעלי הדירות המעוניינים לקדם את התהליך. מומלץ כי נציגות הדיירים אשר מעורבת בתהליך תיפגש אישית עם כל דייר שמתנגד ותפרט בפניו את היתרונות שבתמ"א 38 כגון: חיזוק המבנה לביטחון כל הדיירים, שדרוג הבניין, העלאת ערך הנכס הפרטי, שדרוג איכות החיים וכו'.
אם מאמצי השכנוע כושלים, רצוי כמובן להיעזר ביזם, עמו מעוניינים לקדם את הפרויקט על מנת שייפגש עם הדיירים המתנגדים, יסביר להם בצורה מקצועית ומפורטת יותר על התהליך ותועלותיו וינסה לגייסם לפרויקט לטובת כלל הדיירים. מוצא אחרון, לאחר שמוצו כלל התהליכים, ללא כל התייחסות מנומקת ומוצדקת מצד המתנגד, הינו הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים כנגד הדייר הסרבן.
פסקי דין חשובים שנתנו בתביעות נגד דיירים סרבנים
במאי 2012 ניתן פסק דין תקדימי כנגד בעל דירה סרבן בגבעתיים, שמנע התקדמות פרויקט תמ"א 38/2. הדייר חויב בפסק הדין לשלם לבעלי הדירות 2.4 מליון ₪ (!) ו 100,000 ₪ נוספים בגין הוצאות המשפט.
במקרה שני, ברמת גן, דרש בעל דירה מבעלי הדירות ומהיזם פיצוי של 700,000 ₪ כתנאי להסכמתו לפרויקט, מכיוון שלטענתו כבעל דירה בקומת קרקע, הוא ייהנה פחות מהשדרוגים לבניין. בעל הדירה נתבע, ובית המשפט קיבל את התביעה ואף חייב את הדייר בהוצאות משפט בסך 20,000 ₪.
יתכן שפסקי דין אלו יסייעו בעתיד לבעלי דירות וליזמים רבים להתמודד בקלות רבה יותר עם סרבנות הדיירים ולהמשיך ולקדם פרויקטים של תמ"א 38 לטובת הכלל.
לסיכום, אחד האתגרים המהותיים עמם מתמודדים בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 הוא גיוס השכנים המתנגדים, במידה ויש כאלו, לטובת הפרויקט. הניסיון מלמד כי ניסיונות שכנוע ברוח טובה ובאווירה של הידברות חוסכים לא רק זמן יקר, אלא בעיקר עוגמת נפש לכל הצדדים. חשוב לזכור, כי בעלי הדירות ימשיכו לחיות יחד בבניין משותף גם בתום התהליך, וכדאי לשמור על יחסי שכנות טובים ואווירה נעימה בבניין.