שימוש במתווך עשוי לייעל ולקצר תהליכים מייגעים כמו מכירת דירה או חיפוש דירה למגורים. מה צריך לבדוק לפני שמחליטים להיעזר בשירותיו?
החלטתם לחפש מקום מגורים חדש, או לחילופין למכור או להשכיר את הדירה בה אתם מתגוררים? אחת הדרכים לייעל את תהליכי החיפוש אחר נכס חדש או דיירים חדשים היא להיעזר בשירותיו של מתווך. אם אתם בצד המוכר, המתווך יפרסם עבורכם את הנכס, יציג אותו למעוניינים וינהל משא ומתן עם דיירים פוטנציאליים. אם אתם בצד שמחפש דירה – המתווך אשר מכיר את השוק המקומי ידע להציע לכם נכס שעונה לדרישותיכם ולמגבלת התקציב שלכם.
כיצד לבחור מתווך?
כאשר אתם מחפשים מתווך שיסייע לכם למכור או להשכיר נכס, משפחה וחברים הם המקור הטוב ביותר להיעזר בו להמלצות על מתווך בעל שם וניסיון. כמו כן, אפשר לחפש המלצות למתווכים בפורומים העוסקים בנדל"ן, או ברשימת המתווכחים המורשים המעודכנת באתר משרד המשפטים בכתובת:
מידע מקצועי נוסף
חפשו מידע אודות המתווך באינטרנט – האם הוא מטפח אתר אינטרנט פעיל המציע מאמרים, תוכן מקצועי והמלצות? האם יש לו אזכורים חיוביים בפורומים בנושאי נדל"ן? האם הוא מפרסם בלוחות נדל"ן, רשתות חברתיות או באמצעות שליחת ניוזלטרים?
בעת הפגישה עם המתווך שאלו אודות קשריו המקצועיים – האם יש למתווך שיתופי פעולה עם משרדי תיווך נוספים? מהם מקורות המידע שלו אודות נכסים חדשים? האם הוא בעל קשרים בקרב אנשי מקצוע שעשויים לקדם את העסקאות עליהן הוא חותם כגון בנקים, שמאים, קבלני שיפוצים, עורכי דין ומהנדסים?
בררו מהו היקף העיסוק שלו בתחום התיווך – הוצאת רישיון תיווך נחשבת הליך פשוט לביצוע ורצוי לבדוק האם תיווך הדירות הוא עיסוק נוסף להשלמת הכנסה או מקצוע במשרה מלאה. בקשו לראות נתונים על מכירות מוצלחות שבוצעו על ידיו וכן מכתבי המלצה ותודה מלקוחות קודמים.
וודאו כי למתווך יש הסמכה לעסוק בתיווך ורישיונו בתוקף – מתווך הוא מי שעבר בחינה של משרד המשפטים ונושא רישיון לתיווך במקרקעין מטעם רשם המתווכחים.
אם אתם מעוניינים לרכוש דירה ממתווך, בדקו את הידע והבקיאות שלו – מתווך דירות מקצועי יוכל לתת לכם מידע מפורט על הנכס שהוא מציע לכם, כולל אפיון של האוכלוסייה באזור המבוקש, נתוני מערכת החינוך, אמצעי תחבורה ותשתיות, רמת הפשיעה, סוגי השירותים הקהילתיים, איכות הסביבה (אנטנות סלולריות, קווי מתח גבוה), קיומם של פארקים ציבוריים ועוד.
איך נקבעת עמלת תיווך?
עמלת תיווך היא שכרו של המתווך על מכירה/רכישה של נכס בתיווכו. גובה העמלות אינו קבוע מראש ונקבע בהתאם לרמת הניסיון של המתווך בתחום, מחיר הדירה, הביקוש עבורה וכמובן יכולת ההתמקחות של הקונה.
עם זאת, בשוק התיווך מקובל שגובה עמלת התיווך על מכירת דירה עומד על 1.5%- 2% ואילו עמלת תיווך על דירה שכורה עומד על סכום השכירות לחודש אחד.
החוק במדינת ישראל קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך על מאמציו למכירת הדירה בתנאי שיחתים את לקוחותיו על מסמך הזמנה רשמי בו יצויינו שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה כגון שכירות או מכירה; תיאור הנכס; מחיר העסקה המבוקשת; הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר כולל מס ערך מוסף.
על מנת להיות זכאי לדמי התיווך, המתווך נדרש להיות "הגורם האקטיבי" ולהיות זה שמפגיש את מוכר הנכס עם הקונה.
חתימה על בלעדיות
במקרה של מכירת נכס, חתימה על הסכם בלעדיות מבטיחה למתווך תשלום עמלת תיווך בכל מקרה בו נמכרה הדירה בתקופת ההסכם, בין אם המתווך היה הגורם הפעיל בחתימת העסקה ובין אם לא.
היתרון במתן בלעדיות על מכירת נכס הוא שהמתווך יתאמץ הרבה יותר כדי למכור אותו בזמן הקצר ביותר. בנוסף, הוא זה שעומד בין המוכר למתעניינים, מסנן רוכשים לא רציניים, מנהל ומתזמן את הביקורים בנכס ומנהל את המשא ומתן על מחיר הדירה.
לצורך התקשרות בבלעדיות, מחויב המתווך להחתים את הלקוח על מסמך נפרד בו מצוין שמכירת הנכס מוטלת באופן בלעדי על המתווך ואת משך התקופה שהוקצבה לצורך מכירת הנכס, אשר לא תעלה על שנה מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה.
מה מותר, מה אסור
למתווך אין סמכות חוקית להפעיל לחץ ושתדלנות על הקונה הפוטנציאלי לצורך חתימת זיכרון דברים, להיות מעורב בניסוחו של זיכרון דברים או ליטול חלק בעריכתו. בנוסף, חל על המתווך איסור לבצע את הפעולות הבאות:
א. פעולות הכרוכות בהעברת החזקה והבעלות בנכס כגון לקיחת משכנתא.
ב. בדיקה משפטית הקובעת כי הנכס נקי מכל חוב, שעבוד או עיקולים, או חובות כלפי צד ג'.
ג. בדיקות תכנוניות של הנכס, כולל ייעוץ או הצהרות לגבי חריגות בנייה או אישורי בנייה קיימים בנכס.
ד. בדיקות הקשורות במיסוי שחל על העסקה או על הנכס.
חשוב להדגיש כי מתווך שיבצע אחת מפעולות אלו עובר על החוק, ויתרה מכך – הדבר עלול לעלות לו בשלילת הזכאות לדמי התיווך, גם אם בפועל הוא הביא לחתימת העסקה.